UVA, un antídoto hipotecario contra la inflación en Argentina

El economista británico John Maynard Keynes acuñó el copyright de una frase que se hizo famosa en la gran depresión mundial de los años 30: “En el largo plazo todos estaremos muertos”, sentencia que sería válida para cualquier planificación a futuro con un ritmo de crecimiento de los precios de la economía argentina en torno del 40% anual y que se proyecta arriba del 24% en 2017.

Una de las dificultades que traía aparejada la ausencia de un horizonte cierto de inflación era que alejaba la factibilidad de financiar las necesidades habitacionales, que afectan al 25% de los hogares del país: sólo en el área metropolitana de Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar; en 2001 había sido casi un cuarto y en 2010 el 28%.

Eran casi excepcionales el año pasado los préstamos hipotecarios, con preeminencia de los selectivos Pro.Cre.Ar subsidiados por el Estado.

Un sistema ajustable a diario que refleja la inflación

El titular del Banco Central de la República Argentina, Federico Sturzenegger, recibió instrucciones presidenciales de activarlos y estableció que las cuotas se indexaran a partir de la evolución del Índice de Precios al Consumidor oficial y los salarios, inspirándose en el modelo chileno.

Así apareció un sistema ajustable a diario que refleja la inflación, sobre la base del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), más una tasa de interés que oscilaría en torno del 5%: la Unidad de Valor Ajustado (UVA), cuya cotización inicial fue de 14,053 pesos. Mil equivalían a un metro cuadrado de techo.

Coexiste con otro mecanismo denominado UVI, pero que ajusta por costo de la construcción. El punto de partida de ambas coincide en torno de 14,05 pesos.

El Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) subió 5,28 pesos hasta el presente llevándolo a 19,33 pesos, o sea que aumentó 37,5 por ciento en un año, al que para los préstamos que amortizan a 20 años se aplica una tasa nominal anual (TNA) del 6,90%. Un alquiler reajustó por encima.

Para este fin de año se estima que la UVA llegará a 19,34 pesos, o sea que subirá aproximadamente 25,6%.

En los primeros cinco meses, los actos escriturales de compraventa de inmuebles aumentaron 45,5% en comparación con similar período del año anterior; mucho tuvieron que ver las hipotecas bancarias.

Ejemplo de cómo funciona

Por un crédito de 1.000.000 de pesos se paga una cuota mensual de unos 6.500 pesos y se necesitan ingresos por unos 23.000 pesos. El banco sólo financia hasta un 75% de la propiedad, con lo que se requiere disponer del 25% de contado, en este caso, 250.000 pesos.

Los gastos de escribanía que cobra cada banco y los de gestión del crédito en total pueden llegar a representar un 5% del total.

Actualmente, una docena y media de bancos, entre oficiales y privados, ya ofrecen los créditos hipotecarios en UVA.

BBVA Francés ha sido uno de los más activos de la plaza nacional en operaciones basadas en la UVA, asumiendo el desafío de acompañar la dinámica de los préstamos concedidos con el fondeo de la cartera de ahorristas en simétricas condiciones indexadas.

De todos modos, el despegue crediticio que hubo en las hipotecas, así como el que empieza a notarse en las prendas por compras de automotores, denota la creciente aceptación de un financiamiento sustentable al alcance de más personas.

El Colegio de Escribanos destacó que en mayo último las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria superaron 131% a las registradas un año antes y 40% a las del mes anterior.

La habilitación del mercado de crédito en UVA tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hasta ahora circunscriptos a alrededor de una centésima del PIB.

El condicionante de esta modalidad indexada es que persista una coyuntura de inflación alta y sostenida y la cuota a pagar, producto de correcciones mensuales automáticas, se les encarezca a las familias si los correspondientes aumentos paritarios no acompañan.