Las socimis ven con optimismo el futuro del sector inmobiliario español
Numerosos expertos se dieron cita en la primera edición de Realty Spain 2017, un nuevo encuentro de profesionales del sector inmobiliario organizado en Madrid el pasado mes de junio. El pistoletazo de salida le ha correspondido a fondos y socimis, que en los últimos meses están siendo los protagonistas del sector y que se muestran optimistas respecto a la situación actual y las previsiones para los próximos años.
Las socimis (sociedades cotizadas de inversión en mercados inmobiliarios) son un vehículo de inversión relativamente nuevo en España, al menos en comparación con otros países de, donde comenzaron a desarrollarse hace décadas. Mientras que en Estados Unidos las REITs (Real Estate Investment Trusts) aparecieron en la década de 1960 y se popularizaron internacionalmente en los años 90, en España no aparecen en la regulación hasta el año 2009 y se desarrollan efectivamente a partir de 2013. El hecho de que coticen en los mercados favorece la transparencia de estas compañías, obligadas a presentar informes regularmente.
Entre los requisitos para que una empresa se convierta en una socimi, como recuerda Bolsas y Mercados Españoles, se encuentran:
- Cotización obligatoria en mercados regulados o, alternativamente, en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), cuya regulación es mucho más flexible.
- Posibilidad de realizar promoción inmobiliaria en filiales de la socimi y reducción del plazo de mantenimiento del activo en caso de promoción (3 años).
Muchos expertos coinciden en afirmar que aunque queda todavía mucho recorrido en cuanto al marco regulatorio, su desarrollo está siendo exitoso. Antonio Fernández, Presidente de Armabex (asesor registrado del MAB) recuerda que solamente entre las socimis que están en Bolsa en España acumulan cerca de 15.000 millones de euros en activos.
La Dirección General de Tributos ha recibido decenas de consultas ligadas a la fiscalidad de las socimis. Algunos lo atribuyen al estado “embrionario” en el que todavía se encuentra el sector, por su reciente desarrollo, y a la innovación protagonizada por las socimis en sus primeros años de existencia en España, lo que ha generado nuevas cuestiones que todavía se encuentran sin responder. Sin embargo, existe un amplio consenso respecto a los aspectos positivos que el actual régimen de las socimis ha supuesto para su rápido y exitoso desarrollo. Y es que este aspecto fiscal es una de las características más atractivas para estos vehículos de inversión: los beneficios de la socimi no están sujetos a impuestos, respondiendo los accionistas tan solo por los dividendos repartidos.
Desde Merlin Properties, la socimi que se ha convertido en la mayor compañía inmobiliaria cotizada en la Bolsa española, se observa el futuro con optimismo. Su Directora de Relaciones con Inversores, Inés Arellano, ha afirmado recientemente que el mercado inmobiliario español tiene por delante unos años muy positivos por varios factores. En primer lugar, porque incluso en un escenario de subida de tipos y posterior incremento de la inflación, “se han hecho muy bien los deberes con el tema de la deuda” y se ha diversificado la financiación. Por otro lado, los precios, por ejemplo en el mercado de oficinas, se encuentran todavía lejos de los que había antes de la crisis, algo que no ocurre en otros países europeos. Y, además, la mejora de la economía española, con indicadores superiores a los de países de nuestro entorno, favorece este optimismo.
Más inversores con visión a largo plazo
Hay una amplia coincidencia entre los expertos en relación con los cambios que se aprecian en el perfil de los inversores que apuestan por las socimis. Otra de las grandes socimis cotizadas en España, Hispania, advierte de la entrada de inversores más largoplacistas. Su CFO, Antonio López, defiende que las rentabilidades que se han dado inicialmente se pueden seguir dando pero no son sostenibles indefinidamente. La rentabilidad debe venir de la gestión, lo que hace cambiar a los inversores oportunistas por inversores de más largo plazo, más conservadores, sostiene.
Frente al reto de la rentabilidad se encuentra el objetivo de ganar tamaño y liquidez, lo que en opinión de algunos expertos conllevará un proceso de consolidación en el sector. Luis Martín, director corporativo de Desarrollo de Negocio en Gesvalt, vaticina un intenso proceso de M&A en las socimis y algunos pronostican la aparición de nuevos tipos de socimis, como las ‘socimis de socimis’, compañías que invierten no solo en activos inmobiliarios directamente sino en las propias socimis que gestionan esos activos.