Sector hipotecario: debe haber condiciones de igualdad entre otorgantes de crédito

Carlos Serrano Herrera, economista jefe de BBVA Bancomer, hace un análisis sobre el desempeño del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en su artículo publicado en el periódico El Financiero: “INFONAVIT: deseable revisar su papel en el mercado hipotecario”, en el que pone sobre la mesa que el Instituto, al aumentar el monto máximo de los créditos que otorga hasta 1.6 millones de pesos, “pasó de ser una institución con foco en atender al mercado de menores ingresos, a una que compite con los bancos”.

Serrano explica que por décadas México no contó con una oferta privada de hipotecas a largo plazo, razón que justificaba la existencia del Infonavit, esto derivado de las condiciones macroeconómicas que enfrentaba el país y que complicaba a la banca obtener fondeo para ofrecer hipotecas, pues "era impensable que alguien obtuviera una hipoteca a veinte años a tasa fija”. En ese contexto, el Instituto podía ofrecer créditos para la adquisición de viviendas a las familias, “ya que tiene acceso a todas las nóminas privadas del país, tanto para que los trabajadores ahorren, como para que se les pueda descontar directamente de su salario el monto necesario para ir pagando un crédito”.

Las condiciones económicas que hoy prevalecen en México permiten que el panorama del sector hipotecario sea diferente. Primero, porque el gobierno tiene capacidad para emitir con frecuencia títulos a plazos largos; y segundo, porque esto facilita a los bancos el fondeo para otorgar hipotecas. Serrano expone que después de la crisis económica en 1994, el país tiene “uno de los sistemas bancarios mejor capitalizados del mundo, con un número elevado de jugadores que compiten vigorosamente”. Y el resultado de este escenario son mayores oportunidades para obtener un crédito hipotecario en la historia del país, con instituciones que los ofrecen a tasas de 10% o menos y a plazos de hasta 20 años.

Infonavit pasó de ser una institución con foco en atender al mercado de menores ingresos, a una que compite con los bancos”

El economista jefe de Bancomer expone que ante la decisión del Instituto de elevar el monto de los créditos que otorga, habría que preguntarse “si es necesario tener a una institución del Estado compitiendo con el sector privado”; y de ser así, entonces esta competencia debería darse en condiciones de igualdad, porque los bancos enfrentan un estricto marco regulatorio que no aplica al Infonavit y éste opera con la “enorme ventaja de contar con el monopolio del mecanismo de descuento de nómina”, mecanismo que en palabras de Serrano sería deseable que esté a disposición de la banca, lo que provocaría tasas de interés aún más bajas para los compradores de vivienda.

Otro aspecto a considerar acerca de la labor del Infonavit es su actuación como fondo de pensiones de los trabajadores que no toman un crédito hipotecario. El Instituto administra esos ahorros para otorgar una pensión cuando se retiren. Serrano señala que “también hay que considerar si es necesario tener a una institución del Estado administrando pensiones cuando existe un mercado competitivo de fondos de pensiones privados” y precisa que existe un conflicto entre tener un fondo de pensiones y otorgar hipotecas, que da como resultado que “mientras menores tasas se ofrezcan en los créditos, menores los rendimientos a los ahorros para el retiro”. Advierte que México está próximo a enfrentar un grave problema de pensiones, lo que implica emprender acciones inmediatas a favor de las pensiones de los trabajadores y en su derecho para adquirir una vivienda.

La colaboración completa para el periódico El Financiero se publicó el 2 de febrero de 2018 y puede consultarse en este Link.