¿Qué es mejor, vivir en alquiler o comprar una casa?

En años pasados, la principal prioridad al contemplar la adquisición de una vivienda radicaba en el monto ahorrado destinado a la cuota inicial. No obstante, en la actualidad, a raíz del incremento observado en las tasas de interés durante los últimos meses, resulta imprescindible el uso de herramientas de cálculo precisas para llevar a cabo un análisis detallado de las cifras involucradas.

Preguntas como “¿en cuánto se queda el pago de la letra mensual?, ¿es mejor esperar?, ¿es mejor arrendar?”, surgen de inmediato ante el contexto económico actual. Según el informe “Comportamiento de los inmuebles en Colombia: Nueva, usada y en arriendo”, del portal inmobiliario Ciencuadras, la casa ideal para los colombianos cuenta con 3 habitaciones, 2 baños, 1 parqueadero. Está ubicada en estrato 3 y tiene un área de entre 50 y 70 m².

Este perfil está basado en las búsquedas obtenidas en 2022. Sin embargo, poder permitirse algo así está cada vez más lejos, y los datos constatan una tendencia a la baja en la compra de vivienda.

Según La Galería Inmobiliaria, la caída más significativa en vivienda nueva se espera en ciudades de la costa como Santa Marta (-29,3%) Cartagena (-20,6%) y Barranquilla (-21,8%).

Para Héctor Arias Betancur, CEO de la agencia inmobiliaria Nurent, los tipos de interés están transformando al mercado. “El mercado inmobiliario en Colombia se encuentra en una situación compleja. Las ventas vivienda nueva han disminuido cerca de un 58% en 2023 debido principalmente a 3 factores que son: la subida de los tipos de interés, la falta claridad en el programa de subsidios que otorga el Gobierno y finalmente la inflación”, comenta Arias.

Y es que los intereses en vivienda pasaron de estar entre un 6% y 8%, en promedio durante el año pasado, a cerca del 19% en 2023.

“Por otro lado, el gobierno cambió las reglas de juego para otorgar subsidios burocratizando el proceso y haciendo muy lento el otorgamiento de este beneficio para los ciudadanos. Finalmente, el golpe de gracia lo pone la inflación, que también afectó el precio de las materias primas para la construcción encareciendo el precio de la vivienda nueva”, añade el ejecutivo de Nurent.

Si se decide a comprar hay que tener en cuenta cuatro factores: localización, precio, estado del inmueble en general y el tipo de financiación que puedas conseguir.

Los sectores más buscados en Bogotá a lo largo del año 2022 fueron Cedritos, Teusaquillo, Suba, Chapinero y Engativá. En Medellín fueron Laureles, Belén, Buenos Aires, El Poblado y La Floresta, mientras que en Cali las propiedades con mayor éxito estuvieron ubicadas hacia la zona sur, como Valle de Lili, Caney, así como en el norte.

¿Quizás es mejor arrendar?

Aquí la inflación también juega un papel importante, porque cuando se renueva un contrato de arriendo en Colombia, el precio sube de acuerdo a la tasa de inflación registrada en diciembre del año inmediatamente anterior.

El Índice de Precios al Consumidor de diciembre de 2022 fue del 13%. De nuevo hay que sacar la calculadora y ver si nuestra compañía nos va a subir el salario en la misma proporción o a la familia podrían no salirle las cuentas.

Hay que tener en cuenta el presupuesto e intentar no salirse de él. Los expertos consultados estiman que lo conveniente es no destinar más del 35% de los ingresos o el salario, tanto en una hipoteca como en un arriendo.

“El arriendo es un muy buen negocio cuando puedes elegir una vivienda que te permita a ti y tu familia aumentar la calidad de vida y ahorrar dinero encontrando un lugar agradable y a buen precio en ciudades intermedias o periféricas con un costo de vida muy inferior al de una ciudad principal o turística”, afirma Arias.

En Medellín, por ejemplo, debido al auge del turismo, allí se registra un encarecimiento descontrolado de los precios de alquiler llegando, en ciertas zonas de la ciudad, a incrementos del 50% o hasta el 60%, según el experto. “En este caso las personas optan por buscar opciones en ciudades periféricas como Sabaneta o un poco más campestres como Rionegro”, resalta.

¿Qué se necesita para arrendar?

Las familias deben demostrar que tienen la capacidad financiera y este proceso puede ser lento o rápido dependiendo de la inmobiliaria, es decir, si esta usa medios tecnológicos podrás saber si tienes la capacidad para rentar esta propiedad en minutos, pero si es tradicional y pide documentación física este proceso puede tardar días o hasta semanas.

Para arrendar un apartamento en Colombia debe consignar al menos un documento de identidad y un documento de constancia laboral junto con las últimas nóminas o extractos bancarios. Adicionalmente, podrían pedirte un comprobante de declaración de renta.

Pros y contras de comprar y arrendar una casa

En la compra de vivienda los pros serían los siguientes:

• Valorización: tener una casa o un departamento en propiedad es una forma de ahorro. Con el paso del tiempo los inmuebles tienden a subir en valor.
• Seguridad: el mercado del arriendo puede cambiar, pero al comprar, la letra que hay que pagarle al banco es estable y se conoce de antemano, lo que permite planificar gastos.
• Adaptable: ser dueño de una vivienda permite reformarla y ajustarse a las necesidades. Por ejemplo, una habitación amplia puede convertirse en dos medianas con la llegada de un bebé.

Contras:

• Desembolso inicial: aunque el banco esté dispuesto a prestar una gran cantidad de dinero mediante un préstamo hipotecario, casi siempre va a exigir una cuota inicial a la que hay que sumar los impuestos, los gastos de cierre y otros costes asociados como puede ser el registro de la propiedad o el notario.
• Impuestos, seguros y reformas: todo esto son gastos que corren a cargo del propietario. Esto incluye el mantenimiento y las reparaciones. Los impuestos prediales y servicios públicos también van por cuenta del propietario.

En el arrendiendo de una vivienda:

Pros:

• Flexibilidad: arrendar permite cambios de residencia más fáciles.
• Cuota inicial: comparado con comprar, el desembolso inicial en un arriendo es mucho menos. Generalmente, el arrendador exige solo un depósito y el primer mes de arriendo.
• Menor responsabilidad financiera: los impuestos, el coste del seguro del hogar y las averías no forman parte de las obligaciones.

Contras:

• Menos ahorro: pagar un arriendo significa que se está una cifra de dinero que podría mermar el ahorro.
• A expensas del mercado: si los precios de los arriendos en una zona se disparan, el inquilino se verá afectado.
• No alterar la propiedad: siempre que se quiera hacer cambios en la casa, se tendrá que poner en contacto con el arrendador y que este dé permiso por escrito para las modificaciones. El espacio se vuelve menos adaptable a las necesidades de la familia.