Qué es el ‘crowdfunding’ inmobiliario: ventajas y desventajas como inversión
El ‘crowdfunding’, o financiación participativa de pequeños inversores, ha llegado al sector inmobiliario. Desde 50 euros es posible participar en un proyecto a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre el promotor y el inversor. Analizamos esta novedosa actividad y cuáles son sus principales ventajas y desventajas para la salud financiera.
La venta de viviendas mostró una tendencia al alza en los primeros cinco meses de 2024, con un crecimiento del 6,1%, según los datos recogidos en el último observatorio inmobiliario de BBVA Research. Sin embargo, la recuperación de la actividad constructora sigue siendo más lenta que la demanda, ya que los visados de iniciación de obra nueva crecieron un 14,8% interanual entre enero y mayo de 2024, aunque el nivel continúa siendo relativamente bajo.
Una pequeña parte de esa inversión inmobiliaria se canalizó a través del 'crowdfunding' inmobiliario. Esta actividad la llevan a cabo 'startups proptech', que buscan innovar y aportar valor añadido al sector. Su papel principal es hacer de intermediarios entre el promotor de un proyecto inmobiliario que busca financiación y pequeños inversores que quieren introducirse en este sector.
“Esta inversión es un complemento, las 'startups' de 'crowdfunding' inmobiliario no van a sustituir el 100% de la financiación bancaria”, señala Alexis Rech, cofundador de Colombia Proptech, que añade: “Hay proyectos inmobiliarios novedosos que no son fáciles de financiar y es ahí donde el 'crowdfunding' tiene mucho recorrido”.
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Tras estudiar varios proyectos, una 'startup' del sector selecciona y publica en su web los que cree que van a atraer a su público objetivo. Es entonces cuando el inversor, desde su móvil o su ordenador, escoge el proyecto en el que quiere invertir su dinero. Todo funciona de forma 100% digital, sin reuniones presenciales con el promotor o visitas a la obra.
La forma más común de realizar la inversión es a través de un préstamo a un plazo de inversión concreto y con una tasa de interés determinada. Pero también puede hacerse a través de una donación sin ánimo de lucro o con la entrada en el capital de la empresa que se ha creado para llevar a cabo la construcción. “La rentabilidad de los proyectos de ‘crowdfunding’ inmobiliario acostumbra a estar entre el 8 y el 12% anual. Siempre, los primeros inversionistas tendrán una rentabilidad más alta que los que entran últimos”, señala Rech.
¿Puedo ser inversor? ¿Qué ventajas y desventajas hay?
Desde 2015, el 'crowdfunding' inmobiliario está regulado en España, como sucede en otros países de América Latina, como Colombia. En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es el regulador encargado de autorizar y supervisar la actividad de las empresas 'proptech'. La regulación marca, por ejemplo, que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 € en un proyecto y no más de 10.000 € en varios. Por otra parte, los inversores profesionales o acreditados no cuentan con un límite de inversión. “Estas empresas acostumbran a tener detrás el respaldo de un fondo de capital que les da cierto músculo financiero y prestigio. Esto, junto a la regulación, es una garantía suficiente para ambas partes”, señala Rech.
A continuación, vemos algunas de las ventajas y desventajas más importantes del crowdfunding inmobiliario:
Ventajas
- No es necesario un gran capital para empezar a invertir.
- Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
- Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación.
- Las plataformas conectan de forma más fácil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
- Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
- Permite la inversión en proyectos en otros países.
Desventajas
- Como toda inversión, tiene un riesgo asociado.
- Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
- Es una actividad muy reciente con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.
- En algunos países esta actividad puede usarse para lavar dinero.
Algunas empresas como Urbanite o Housers, dos de las más populares en España y ambas reguladas por la CNMV, permiten inversiones desde los 50 euros (Housers) y 500 euros (Urbanite). Son cantidades que están al alcance de muchas personas que antes no se habían interesado en la inversión inmobiliaria, lo que ha provocado que este tipo de proyectos reciban mucha financiación.
En Europa, se destinaron en el año 2023 un total de 934 millones de dólares a proyectos inmobiliarios a través del ‘crowdfunding’, según datos de Statista. Por otro lado, se estima que el volumen de negocio global del crowdfunding inmobiliario se situará en 1.071.500 millones de dólares en 2028, según la consultora inmobiliaria Facts Factors.
“Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global. Cada vez más gente se va a sumar”, señala Rech. Para él, el presente y el futuro del ‘crowdfunding’ inmobiliario pasa por que las ‘proptech’ trabajen de la mano de los bancos y los promotores tradicionales. “El gremio de las ‘proptech’ debe sumar a dos actores: el banco que quiere financiar un proyecto y no sabe cómo y el constructor que no tiene cómo llevarlo a cabo”, concluye.