Hipoteca autopromotor: cómo financiar la construcción de una vivienda propia en España

Simulador de hipotecas: ¡Haz tus cálculos!

“Es un crédito que una persona pide para construirse su propia casa”, resume Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Es decir, en vez de pedir un préstamo para adquirir una casa o —en el caso de los promotores inmobiliarios, para construir múltiples viviendas destinadas a la venta— en las hipotecas autopromotor el destino del dinero es la financiación de la construcción de la vivienda donde el propio cliente de la hipoteca vivirá.

Esta persona suele ser alguien que cuenta con un terreno, aunque en ocasiones el préstamo se pide también para viviendas en las que hay que tirar y reconstruir una parte importante.

Antes de embarcarse en la aventura de construir una vivienda familiar, independientemente de que se necesite solicitar financiación o se cuente con capital propio para pagarla, es fundamental hacer un presupuesto realista de los costes que va a tener el proyecto y de todos los gastos a los que tendremos que hacer frente.

¿Qué hace falta para pedir una hipoteca autopromotor?

Para poder solicitar una hipoteca autopromotor, es necesario cumplir las siguientes condiciones:

• • Tener la parcela o terreno anotada en el Registro de la Propiedad.
  • Contar con un proyecto de un arquitecto y visado por el Colegio.
  • Obtener una licencia de obras concedida por el Ayuntamiento para ese proyecto.
  • Disponer de un presupuesto para la obra.
  • Contar con el certificado de eficiencia energética de la futura vivienda.

Una vez reunida toda la documentación, es el momento de acudir a una entidad financiera para solicitar el crédito. Allí se valorará y tasará el proyecto y se negociará el porcentaje de financiación, el plazo y los intereses. Con todo preparado, puede empezar la construcción de la vivienda.

Hay que tener en cuenta, además, que para formalizar este tipo de hipotecas, los bancos suelen requerir que el cliente cuente con recursos propios para costear parte de la construcción (entre un 30 y un 40% del total).

Cuándo se empieza a pagar la hipoteca autopromotor

A diferencia de otras hipotecas en que se recibe todo el capital solicitado una vez firmada la operación, en la hipoteca autopromotor el importe del préstamo quedará ingresado en una cuenta especial y el cliente irá disponiendo del dinero a medida que se construye la casa. La operación tiene dos fases:

• Fase de construcción, durante la que se realizan las obras de la nueva vivienda. En este periodo (plazo de carencia que se establece cuando se firma la hipoteca), el cliente dispone del préstamo para hacer frente a los gastos de la construcción y solo paga intereses sobre el dinero utilizado.

“Cada cierto tiempo la constructora tiene que pasarte una factura que se llama certificación. Esta certificación se valora y, dependiendo de las características del préstamo, el banco te da dinero para que lo pagues”, explica Santos González.

Al contratar una hipoteca autopromotor hay que asegurarse que el tiempo de construcción sea inferior al plazo de carencia contratado. Si en el transcurso de las obras se produjeran retrasos, es importante trasladar esta situación a la entidad financiera, siempre antes de que termine el periodo de carencia, para poder valorar opciones.

• Fase de utilización: comienza cuando el autopromotor se traslada a la vivienda ya finalizada. En este periodo, como en cualquier otra hipoteca, las cuotas que se pagan incluyen tanto los intereses como la devolución del capital solicitado.
  Después de recibir la última certificación, la de final de obra, el propietario debe obtener la cédula de habitabilidad o la de primera ocupación. Es decir, “el instrumento administrativo municipal que habilitaría para poder vivir legalmente en una vivienda que está ya construida y que tiene todas las altas en cuanto a los servicios”, aclara el presidente de la AHE.

¿Se puede ampliar una hipoteca autopromotor?

¿Qué pasa si, durante las obras, ocurren imprevistos que afectan al plazo o al coste de la edificación? Santos González explica que es algo habitual: puede haber un periodo de lluvias que obligue a estar varios días sin trabajar en la obra, aparecer agua con la que no se contaba tras “meter la pala”, puede haber una crisis de suministro que incremente el precio de los materiales… ¿cómo afecta todo esto a la hipoteca?

“Normalmente, si aumenta el coste, hay dos opciones: o el propietario lo paga de su bolsillo si cuenta con ese importe o debe renegociar el crédito con el banco”, señala el experto, que añade que, “si no se trata de un disparate”, normalmente la entidad bancaria podrá aportar soluciones.

“El banco no tiene ningún interés en dejar una obra a medio hacer y dejar tirado a un cliente”, aclara. De hecho, si es un tema de plazos, se renegocia el periodo de carencia, aunque se puede hacer si el préstamo no ha entrado en amortización y hay que tener en cuenta los plazos. En casos de corrimientos de costes, dependerá de la causa. “Si es porque le aumentas mucho la calidad, al banco le importará menos porque el aumento de la calidad iría ligado al aumento de la valoración”..

Cada imprevisto supondrá un cambio en el proyecto y, a menos que el propietario se haga cargo de los sobrecostes durante la construcción, será necesario renegociar las condiciones del crédito.