¿Es el 'flipping' inmobiliario una buena inversión?
El ‘flipping’ inmobiliario, o la compra de vivienda para su reforma y posterior venta, es una estrategia de inversión que puede resultar rentable en tiempos de incertidumbre, siempre y cuando se den los factores adecuados en cuanto a las condiciones iniciales y finales del inmueble y en los tiempos de reforma y salida al mercado.
La compra de viviendas con el objetivo de acometer una reforma y venderlas generando una plusvalía es un tipo de inversión que dinamiza desde hace décadas el mercado inmobiliario en Estados Unidos. Según las cifras recopiladas por Statista, el llamado ‘flipping’ inmobiliario generó un beneficio bruto medio a los inversores en EE. UU. de unos 62.000 dólares (62.500 euros) anuales entre 2005 y 2021. Este modelo empieza a ser cada vez más frecuente en España.
Rentabilidad y riesgos del ‘flipping’ inmobiliario
El éxito del ‘flipping’ inmobiliario depende de la rotación, según indica José Manuel Fernández, subdirector de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI): “La rentabilidad es fantástica si se logra una plusvalía del 10% en una compraventa de dos meses”. Es decir, una operación en la que transcurren dos meses desde la compra del inmueble hasta su venta, tras la reforma. “Pero un 10% sigue siendo bueno aunque la venta se alargue un año, si se compara con el 3,5% de rentabilidad de instrumentos financieros de inversión segura, como las letras del tesoro”.
El experto subraya los riesgos de estas operaciones poniendo como ejemplo las pérdidas millonarias que Opendoor, empresa pionera en el sector, al equivocarse en su evaluación del mercado.
Basándose en la valoración del mercado, precisamente, se sugiere realizar estas operaciones cuando se prevé una rentabilidad mínima del 20%, indica Eduardo Molet, socio fundador y presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI).
¿Qué pisos son los más rentables para comprar, reformar y vender?
Los inversores no deben esperar grandes ofertas ni precios bajos en la búsqueda de los inmuebles que quieren comprar para vender, sino pisos que necesiten reformas íntegras, y que sean exteriores, luminosos, con ascensor, dos habitaciones, dos cuartos de baño, situados en el centro de la ciudad y nunca en un piso bajo.
El estado del inmueble condiciona el éxito de la compra y de toda la inversión, que no solo tiene en cuenta las características enumeradas antes, sino también su antigüedad y conservación. No importan los defectos superficiales, mientras que su estructura esté en buen estado.
“En España hay una situación interesante para este tipo de inversión porque el parque de vivienda existente está muy obsoleto y que necesita reforma no solo para la mejora en sí del inmueble, sino también de cara a las nuevas exigencias legales en materia de eficiencia energética desde Europa”, explica Ferran Font, director de estudios y portavoz de pisos.com.
La modernización para actualizar la eficiencia energética, por ejemplo, obliga a reformar toda vivienda de más de 20 años.
Otro factor a considerar es su ubicación. La proximidad a servicios educativos, sanitarios, comerciales, así como el transporte y la conectividad es básica para atraer compradores. Esto ahonda en el interés por viviendas situadas en el centro de urbes como Madrid y Barcelona por encima de las que están en municipios pequeños, lo que augura una rápida puesta en venta que asegure la rentabilidad de la operación.
Ya que la reforma es un hecho consumado en estas inversiones, se requiere una fuerte financiación para acometer todos los gastos, que incluyen la compra y la actualización del inmueble, así como las cargas registrales. En este sentido, Eduardo Molet subraya que los inversores compran inmuebles sin escriturarlos, ofreciendo una señal alta al propietario, en torno al 40%, y un contrato privado que impone un periodo de escrituración a seis meses con prórroga penalizada de otros tres. “La penalización suele ser de 600 euros al mes. Esto asegura a los inversores un plazo total para vender de nueve meses, que incluye los meses de obra. Si se supera este tiempo sin completar la operación, se escritura la vivienda”, explica el experto.
Fiscalidad de la inversión en ‘flipping’ inmobiliario en España
Como los inmuebles objeto de ‘flipping’ inmobiliario son de segunda mano, están sujetos a impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que varía según la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 10%. En estas inversiones también hay que considerar el impuesto municipal de plusvalías, que grava el incremento de valor del terreno urbano durante su propiedad desde su adquisición.
Otro impuesto es el que grava el beneficio obtenido por la compraventa. Una persona física tributará por la plusvalía obtenida como ganancia patrimonial, entre el 19% y el 26% según la ganancia en su Renta. Están exentos de pagar el impuesto por estas transmisiones los mayores de 65 años que reinviertan el importe de la venta en rentas vitalicias.
Por otro lado, si estas operaciones se realizan de forma regular, pueden considerarse actividad económica, en cuyo caso el beneficio obtenido no tributa como ganancia patrimonial sino como rendimiento de la actividad económica y a un tipo progresivo que puede llegar a ser muy superior al aplicable cuando no se realiza dicha actividad económica, lo que obliga a tener el alta fiscal de la actividad.
También existen en la actualidad deducciones temporales en la Renta por las reformas orientadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, dependiendo de si estas reducen la demanda de calefacción y refrigeración o de si se trata de obras de rehabilitación energética en edificios residenciales o de mejora en el consumo de energía primaria no renovable en vivienda habitual, respectivamente. Asimismo, las Comunidades Autónomas tienen aprobados incentivos fiscales variados en relación con las obras sostenibles que puedan realizarse en las viviendas.