Subrogar la hipoteca es siempre más rentable durante los primeros años del crédito, cuando los intereses que se están pagando aún superan la amortización de capital, o cuando estemos interesados en adquirir un inmueble de segunda mano que ya esté hipotecado.
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La primera opción pasa siempre por hablar con la entidad y buscar una solución a través de la novación hipotecaria, es decir, una ‘actualización’ de las condiciones del préstamo. Si esto no es posible siempre se pueden buscar otras alternativas y cambiar de banco. Las fórmulas para hacerlo se pueden resumir en la subrogación hipotecaria o la cancelación del préstamo para formalizar uno nuevo y la pregunta clave es ¿cómo saber cuál compensa en cada momento?
La diferencia entre subrogación y cancelación
La diferencia fundamental entre la subrogación y la cancelación es que en el primero de los casos se mantiene el préstamo firmado en cuanto a antigüedad y se cambia la entidad acreedora y alguna de sus condiciones. En concreto, a través de la subrogación hipotecaria sólo se puede variar el tipo de interés y/o la duración del préstamo. En principio el resto de términos deben conservarse, aunque ahora muchas entidades permiten también añadir capital de financiación adicional. Al cancelar y formar un nuevo préstamo es posible volver a negociar todos los apartados del préstamo. Pero lo que también cambian son los costes para el usuario.
Al subrogar una hipoteca el usuario debe hacer frente a la comisión por subrogación, que podrá alcanzar el 1% del capital pendiente para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003, fecha en la que el máximo pasó a ser del 0,5% según explican desde el Banco de España. A estos gastos se pueden añadir otros como la comisión de estudio por parte de la nueva entidad (habitualmente suele eliminarse), así como los gastos de notaría, registro y gestión. En concreto, para una hipoteca media de 150.000 euros estos gastos supondrían cerca de 250 euros, aunque la mejor forma de conocer el coste de una subrogación es a través de una calculadora de hipotecas.
La Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario establece las mismas comisiones para la cancelación anticipada de una hipoteca. Sin embargo, en este caso al nuevo préstamo habrá que sumarle la comisión de estudio, que también está tendiendo a desaparecer, así como la de constitución, que suele rondar el 1% y los de tasación del inmueble, que no suelen cobrarse en el caso de las subrogaciones. Los gastos de notaría, registro y gestión también son mayores puesto que implican por una parte, la cancelación del préstamo anterior y la constitución de uno nuevo.
La subrogación es más recomendable que la cancelación
En términos generales la subrogación es una opción más recomendable que la cancelación, aunque del mismo modo se puede decir que cuando realmente el rentable es subrogable es durante los primeros años del préstamo, cuando el pago de intereses todavía supera la amortización de capital. Además, siempre hay que tener en cuenta que el tipo de interés no lo es todo en una hipoteca y que la entidad de destino puede ‘cargar’ la hipoteca con productos adicionales que borren el beneficio que se obtiene por el cambio de condiciones.
Al margen de este supuesto de cambio de banco, la subrogación puede ser una opción interesante a la hora de comprar un inmueble de segunda mano sobre el que pese una hipoteca. En este caso primero habrá que estudiar si las condiciones de dicho préstamo son mejores que las del mercado y valorar los gastos que supone subrogar frente a constituir una nueva hipoteca (generalmente superiores), así como si la entidad acreedora aprueba la operación. Lo mismo ocurrirá con los préstamos concertados por el promotor inmobiliario a la hora de comprar una vivienda nueva. Si su oferta no nos convence se puede buscar otras para cancelar el préstamo y constituir uno nuevo.