Realizar una operación inmobiliaria de compraventa de una vivienda, solar, local comercial o cualquier otro tipo de inmueble conlleva una serie de gastos asociados a la operación. Estos gastos se distribuyen entre el comprador y el vendedor de distintas formas y conocer a quién le corresponde cada uno es básico para ajustar el presupuesto.
El capítulo de gastos asociados a la compraventa es muy estricto dado que la inmensa mayoría de los gastos que se originan tienen su base en las formalidades propias de la compraventa y en los impuestos que soportan las operaciones inmobiliarias. Para diferenciar estos gastos se pueden agrupar en función del perfil usual que los soporta, diferenciando los gastos que asume el comprador y los gastos que corresponden al vendedor.
Gastos asociados al comprador
El comprador suele asumir la mayor parte de los gastos asociados a la compraventa. Estos gastos se originan en dos frentes distintos:
- Gastos propios de la operación de compraventa.
(Los gastos de la formalización de la hipoteca los asume el banco)
En el caso de la compraventa, podemos partir desde distintas opciones, bien si hemos contado con la intervención de una inmobiliaria o agente de la propiedad, bien si hemos llegado a un acuerdo de compraventa directamente con el propietario de la vivienda. Fundamentalmente nos encontramos con los siguientes gastos:
- Gastos de inmobiliaria. Este gasto está muy vinculado a cada zona geográfica. Por ejemplo, es habitual cobrar un porcentaje sobre el valor de compra que oscila entre el 1% y el 3%. Este porcentaje puede ser pagado totalmente por el comprador, totalmente por el vendedor, o mitad y mitad, según la zona en la que estemos adquiriendo el inmueble.
- Gastos de comprobación de propiedad. Incluye nota simple, certificaciones registrales o catastrales y/o copias simples de escrituras. Estos gastos oscilan desde los 11 hasta los 100 euros, en función de la información exacta y concreta que necesitemos.
- Gastos de notaría. En el momento de la compraventa, la escritura pública es el documento inscribible en el Registro de la Propiedad con mayor fuerza jurídica. Este documento tiene que ser formalizado ante notario y tiene un coste relacionado con el valor del inmueble comprado.
- IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales. En el caso de ser la primera adquisición de la propiedad, la compra estará sujeta al IVA y el responsable del pago es el comprador. El tipo impositivo de IVA depende del tipo de bien que compremos. Para viviendas, el porcentaje es el 10% sobre el valor de vente, el 4% para viviendas de protección oficial (VPO) y el 21% para locales comerciales, solares urbanos y plazas de garaje o trasteros que no se adquieran en simultáneo con la vivienda. En el caso de ser la segunda o ulterior transmisión del bien, tendremos que pagar el Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es un impuesto autonómico que oscila entre el 4% y el 10% del valor de la compra. Pero tiene una serie de bonificaciones y deducciones en función de las distintas comunidades autónomas que afectan, por ejemplo, a las VPO.
- Gastos de inscripción registral del inmueble. Por último, debemos proceder a inscribir la vivienda en el registro de la propiedad que le corresponda según la demarcación geográfica. Este coste va determinado por el número de fincas a inscribir, condiciones particulares de inscripción y número de asientos a practicar. En todo caso, tanto para los gastos notariales como registrales, podemos solicitar previamente al notario y al registro de la propiedad una prevaloración de la operación para tener una idea aproximada del importe total a desembolsar.
Gastos asociados a la compra de vivienda con hipoteca
En el caso de que solicitemos una hipoteca para pagar el inmueble, debemos saber que la hipoteca acarrea ciertos gastos, además de los propios de tasación de la finca y comisión de apertura del préstamo.
- Escritura de hipoteca. La hipoteca debe elevarse en documento público por lo que debemos realizar dos escrituras distintas. La primera, ya mencionada, como escritura de compraventa; la segunda, la escritura de hipoteca, la que nos considera como compradores ante la entidad financiera.
- Impuesto de actos jurídicos documentados. Este impuesto equivale a un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria que tengamos asumida con el préstamo. Esta responsabilidad hipotecaria se corresponde con la suma total de los capitales garantizados por la finca hipotecada. Normalmente la responsabilidad hipotecaria equivale a entre un 30% y 100% del valor del importe del préstamo hipotecario. Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 150.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de unos 220.000 euros.
- Inscripción registral de la hipoteca. La escritura de hipoteca tiene que ser inscrita en el registro de la propiedad. Al igual que con la escritura de compraventa, el coste exacto de este documento nos lo puede proporcionar el Registro de la Propiedad correspondiente.
Calcula tu hipoteca con BBVA
España | México | Argentina | Perú | Colombia
Gastos asociados al vendedor
El comprador tiene que soportar muchos impuestos y es práctica habitual repartir con el vendedor parcialmente los costes que conlleva toda la documentación necesaria.
De los gastos enumerados anteriormente, el vendedor puede hacerse cargo de los siguientes:
- Comisión de la inmobiliaria que haya intervenido en la operación de compraventa.
- Gastos de investigación de titularidades y situación jurídica del inmueble.
- Gastos de la escritura formalizada en la compraventa.
Además de estos gastos comunes, el vendedor puede encontrarse con la circunstancia de que la finca transmitida tenga una carga hipotecaria y deba cancelarla. En este caso, el vendedor debe llevar a cabo la cancelación material del préstamo hipotecario, abonando a la entidad hipotecante el capital pendiente de préstamo junto con la cancelación registral de la hipoteca.
Esta cancelación se lleva a cabo presentando en el Registro de la Propiedad un certificado notarial expedido por la entidad hipotecante que constata que el préstamo hipotecario ha sido pagado y que la finca queda liberada de las cargas hipotecarias anteriores. El coste de este trámite es de unos 300 euros, como valor aproximado, y es condición imprescindible para transmitir la finca libre de cargas.
Por último, el vendedor debe hacer frente a los impuestos directos que se generan por la transmisión de la propiedad. Estos impuestos son:
- Impuesto del incremento de valor de los terrenos o plusvalías, para los que se tienen que aplicar una serie de coeficientes para realizar un cálculo definitivo. Este impuesto se regula a nivel local, por lo que cada ayuntamiento aplica unas tarifas distintas dentro de la Ley de Haciendas Locales.
- Variación patrimonial, que se obtiene por la transmisión del inmueble, bien en el impuesto de sociedades - si vende una persona jurídica- , bien en el impuesto sobre la renta, si la transmisión la realiza una persona física.
El cálculo concreto de estos impuestos es complejo y hay que evaluar cada situación concreta. El importe del segundo impuesto, sobre todo, puede alcanzar una cuantía importante si la diferencia entre los valores de compra y venta ha generado un gran margen de beneficio para el vendedor.
Para llevar a cabo todos estos cálculos disponemos de una herramienta que nos da un valor aproximado de la descripción de cada una de las partidas que hemos enumerado en esta completa guía de gasto para la compraventa.