Comprar vivienda para alquilar: ¿una inversión rentable?

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La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda, alquilándola y teniendo en cuenta su revalorización, ascendió al 9,7% en el primer semestre de 2024, según el último dato publicado por el Banco de España. De este modo, ofrece un mejor rendimiento que las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (3,2%).

"Comprar una vivienda para alquilarla, a modo de inversión, es rentable siempre que tengas paciencia, le dediques tiempo y esfuerzo, y seas consciente de que incurrirás en una serie de gastos fijos aparte de la hipoteca, como son la comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basura", comenta José Ramón Gonzálvez, profesor del MBA in Digital Business de IEBS Digital School. Hay que tener en cuenta, además, que en muchas ocasiones la compra de una vivienda para alquilar, a modo de inversión, no lleva asociado un préstamo hipotecario. Según los datos del Consejo General del Notariado, en 2023 se cerraron 640.451 transacciones. Sin embargo, el número de hipotecas que se firmó apenas alcanzó los 280.340. Es decir, que del total de compraventas cerradas, sólo un 43,7% se hicieron con financiación bancaria..

En general, en todos los nuevos contratos de arrendamiento el propietario podrá deducirse el 50% del IRPF. A partir de ese porcentaje se le aplicarán nuevas reducciones según la bajada de precio del alquiler que aplique a los inquilinos en zonas tensionadas.

Aunque es cierto que el futuro propietario tendrá ingresos mensuales regulares gracias al alquiler, también hay que tener en cuenta que tardará años en recuperar el capital invertido. Antes de lanzarse a comprar una casa como inversión, se recomienda calcular todos los gastos que supondrá: inversión inicial, que incluye precio de la vivienda, posibles reformas y gastos derivados de la compraventa (IVA, notaría, impuestos); mantenimiento (posibles derramas de la comunidad de propietarios, reparaciones, rotura de un electrodoméstico…) y gastos fijos.

Si las cuentas salen y se decide dar el paso, existen algunos consejos a tener en cuenta:

• Buscar una casa que requiera la mínima reforma. Dicha reforma, más una decoración acertada, ayudarán a revalorizarla.
• Escoger una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca; suscitará más interés si tiene buenas comunicaciones. Según los datos que maneja el portal Idealista, Lleida lidera las ciudades españolas más rentables para alquilar en España en materia de vivienda con un 8,1%, según los datos recogidos por idealista en el segundo trimestre de 2024, seguidas de Murcia 8,8%) y Huelva (7,6%). Por el contrario, San Sebastián (3,9%), Cádiz (4,7%) y Pamplona y A Coruña (4,8%), las ciudades con la rentabilidad más baja del país. En este sentido, la herramienta digital BBVA Valora permite conocer el precio aproximado de las viviendas en las zonas donde cualquier persona tenga interés, así como conocer si es más conveniente alquilar o comprar, conocer los servicios disponibles y comparar las distintas formas de financiación.
• Barajar la opción de alquilarla por habitaciones. Una posibilidad que genera un coste mayor al arrendador, sobre todo de tiempo, pero que puede ser más rentable.
• Las zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus tanto para alquilar como para venderla en un futuro. Las viviendas con terraza se han revalorizado desde el inicio de la pandemia, por ejemplo.

Inconvenientes de comprar vivienda para alquilar

Además, Gonzálvez ofrece otras recomendaciones para obtener mayores garantías y pone encima de la mesa un posible inconveniente: "Es más que conveniente hacer un seguro de hogar que se haga cargo de posibles problemas, roturas o desperfectos. También existen los seguros de alquiler, que pueden ser de ayuda en caso de impagos. Uno de los grandes riesgos de este tipo de operaciones son los morosos y que te ocupen la casa".

Otra de las principales desventajas de la vivienda es que se trata de un activo no líquido. Por lo tanto, no será posible disponer del dinero invertido de forma inmediata si así se necesitara y, dependiendo de la ciudad que se elija, vender el inmueble puede llevar más o menos tiempo. Según los últimos datos, el tiempo de venta medio en España de una vivienda es de 32 semanas.

Hay que tener en cuenta también la posibilidad de que la casa quede vacía, sin inquilinos. Dice el experto de IEBS que la ubicación –un sitio de costa, un entorno rural bonito– es clave para encontrar demanda. Alquilar suele ser más rápido que vender, y si el inmueble está bien situado, y en buenas condiciones, sería posible incluso sacarle rendimiento por días o por semanas, a un precio mayor que un alquiler de larga duración.

Si la vivienda se incluye en una plataforma digital dedicada a la oferta de alojamientos a particulares y turísticos, hay que tomar en consideración las reinversiones que exige este tipo de alquiler. Será necesario invertir más en mantenimiento, limpieza o equipamiento tecnológico, como la conexión a internet, y hacer un mayor esfuerzo de 'marketing' para posicionarla mejor y conseguir buenas opiniones por parte de los usuarios. “La atención y la comunicación han de ser siempre muy buenas, tanto con inquilinos que van a estar una semana como para alquileres de larga duración", concluye Gonzálvez.