Cómo controlar los gastos de una segunda vivienda

Un apartamento en la playa, un chalet en la montaña o un estudio pensado para alquilar. Muchos soñamos con poder tener una segunda vivienda para disfrutar de nuestro ocio o que sirva como inversión.

Mientras que en otras sociedades, como en los países nórdicos, el ahorro se destina sobre todo a activos financieros, en los países del arco mediterráneo y algunos de Latinoamérica, lo más común es invertir en ladrillo. La razón reside, según Massimo Cermelli, profesor de economía de Deusto Business School, en que “se percibe como un ahorro más seguro que destinarlo a fondos de inversión o acciones, creyendo que una vivienda siempre incrementa su valor, mientras que los activos financieros pueden tener más oscilaciones, algo que no es necesariamente cierto”.

Ante esta visión, son muchas las familias que están pensando en comprar o ya han adquirido una segunda vivienda como inversión o para su disfrute. En México, por ejemplo, un estudio de BBVA Research estima que 2,8 millones de personas cuentan con más de un inmueble. Sin embargo, con la inflación disparada y encareciendo las facturas de suministros y sin saber a ciencia cierta cuánto durará la escalada, muchos se plantean cómo controlar los gastos derivados. Aquí algunas ideas.

Estudio de la hipoteca

Adquirir una segunda vivienda supone en muchos casos contratar una hipoteca. En el caso de que se haya financiado la compra a través de un crédito hipotecario, hay que tener en cuenta que se tendrá que abonar de forma mensual la cuota correspondiente.

En el entorno actual de subidas de tipos, es posible que haya que afrontar cuotas más altas en hipotecas de tipo fijo y variable. Ante esa circunstancia, es importante hacer bien las cuentas antes de solicitar un préstamo con este fin y, si ya la tiene y cuenta con dinero ahorrado, se puede sopesar si compensa amortizar parte del crédito para rebajar la mensualidad.

Cálculo de impuestos

Cuando adquirimos una vivienda parte de los gastos que afrontamos son impuestos. En España se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo de si la compra es de un inmueble nuevo o de segunda mano. En Argentina, se aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el Impuesto sobre las Ganancias (IG), en función de la fecha de adquisición.

Pero una vez que se es propietario, también asumimos otros impuestos cuya carga es periódica. Por ejemplo, aquellos que aplican los ayuntamientos u otras divisiones administrativas. En España hablamos, entre otros, del impuesto de Basuras o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que también suponen un dinero a tener en cuenta.  Los colombianos tienen que hacer frente, entre otros, al impuesto predial, una cantidad que se tiene que abonar a la administración municipal dentro de la cual se encuentra la vivienda. En Perú uno de los impuestos más importantes a la hora de adquirir una vivienda es el tributo de alcabala, cuyo pago es responsabilidad del comprador y se debe abonar al adquirir la propiedad.

Gastos fijos

Al tener un piso o una vivienda hay facturas mensuales que no se pueden evitar, como la luz, el gas, el agua o la telefonía e internet. Todos esos suministros significan pagar un mínimo periódico, independientemente del consumo que se haga, incluso si este es inexistente porque no se está habitando la casa.

Para controlar esas facturas, hay que pensar si se puede rebajar potencia en la luz, gigas en internet o incluso prescindir de alguno de los servicios.

Además de los suministros hay que ser conscientes de que ser propietario supone asumir otros gastos fijos, por ejemplo, los recibos de la comunidad, que serán más altos cuantos más servicios disponga (calefacción central, piscina, portero, etc.).

Mantenimiento y averías

Todas las casas necesitan un mantenimiento. Es más, muchas veces no hacerlo significa arriesgarse a averías o deterioros cuya reparación puede salir cara. Y esto es especialmente importante en una segunda vivienda que no está continuamente habitada, ya que el poco uso de ciertos electrodomésticos o infraestructuras precipita su deterioro. Hay que contemplar también estos gastos para prevenir y solucionar averías y desperfectos que con mucha probabilidad surgirán a lo largo del tiempo.

Aquí quizás es interesante contratar un seguro de hogar para la segunda vivienda con el que estar cubiertos en caso de imprevistos. Pero, de nuevo, es un gasto que suma.

Pensar en ponerla en alquiler

El precio de la vivienda nueva y de segunda mano en España en el primer trimestre de 2023 se situó en 1.713 euros por metro cuadrado, lo que supone un crecimiento del 6,3% en comparación con el mismo período de 2022, según datos de la empresa de tasaciones Tinsa.

En América Latina, los metros cuadrados más caros se encuentran en Ciudad de México y Buenos Aires, con un promedio de 2.200 y 2.479 dólares respectivamente y según un estudio elaborado por la plataforma especializada en mercado inmobiliario Quinto Andar. En Perú y más concretamente en la capital (una de las áreas más caras del país), el precio oscilaba los 10,58 dólares de media en enero de 2023. En el caso colombiano y según datos del portal  Viviendo, el precio más alto del país se sitúa en Bogotá, con una media de 4.741.000 pesos colombianos (unos 1058 dólares), mientras que los precios más bajos se encuentran en la zona sur del país, con un promedio de 2.128.000 millones de pesos por metro cuadrado (casi 474 dólares).

Alquilar esa segunda vivienda es algo a contemplar si queremos sacar rendimiento a esta inversión. Quienes no quieran prescindir de la vivienda todo el año, tienen la opción, cada vez más utilizada, de alquilarla en vacaciones o durante fechas señaladas o, incluso, por meses o temporadas. Según los datos que maneja la  plataforma de alquiler Spotahome, en España en 2022 se duplicó el número de propietarios que siguen haciendo uso personal de la vivienda pero la alquilan durante algunos periodos del año.

Existen empresas como Airbnb o Booking que ofrecen soluciones para propietarios, ofreciendo la posibilidad de publicitar alojamientos completos o por habitaciones y llevar a cabo contratos de arriendo temporales. Estas plataformas, que se llevan un pequeña comisión por cada transacción, ejercen de intermediarias entre el anfitrión y el usuario para que este pueda buscar en función de sus preferencias. Así mismo, estos espacios aseguran unas coberturas básicas a ambas partes para que todo el proceso se lleve a cabo con cierta seguridad.