Cómo asegurar el alquiler de una vivienda

La decisión de alquilar una vivienda a un desconocido puede ser una decisión complicada para personas sin experiencia que, en muchas ocasiones, desconocen los mecanismos existentes para hacer frente a situaciones de incumplimiento de pagos de las cuotas o daños en la propiedad. Ante esta inquietud, cada vez son más los propietarios que apuestan por los seguros de impagos de alquiler, tanto para salvaguardarse de cara a los pagos como por la cobertura legal que estos brindan sobre la propiedad arrendada.

Normalmente y previo alquiler de una vivienda, los arrendadores suelen solicitar avales bancarios o personales a los futuros inquilinos a modo de cobertura, así como el pago de varias mensualidades de la renta por adelantado como fianza. Los seguros de impagos se presentan como una herramienta muy útil para añadir medidas de protección adicionales antes de firmar el contrato.

¿Qué coberturas tiene y cómo funciona un seguro de impago alquiler?

Además de la protección que este tipo de productos brindan frente a posibles inquilinos morosos, los seguros de impago del alquiler ofrecen un conjunto integral de garantías destinadas a la defensa y protección de los intereses relacionados con la vivienda arrendada que incluyen, por ejemplo, los posibles daños a la vivienda causados por los inquilinos o los trámites legales en un proceso de desahucio.

El funcionamiento de estos seguros varía en función de lo establecido en la póliza, pero las características habituales son las siguientes:

• La prima la paga el propietario del piso, aunque nada impide que luego se la repercuta al inquilino.
• Se suele formalizar por periodos anuales, estando la prima próxima al importe de una mensualidad.
• Es compatible con otro tipo de garantías, como las fianzas.
• El riesgo principal que cubre es el impago de la renta. Se suelen fijar límites máximos de dicha mensualidad, número máximo de rentas a abonar y un periodo de carencia.
• La cobertura se extiende a la reclamación de daños o desperfectos materiales causados por el inquilino en la vivienda. De hecho, algunos seguros de impago de alquiler incluyen la indemnización por los daños ocasionados en el inmueble por el arrendatario - siempre y cuando se encuentre dentro de los límites establecidos en la póliza-.
• En situaciones de impago, el seguro puede cubrir la totalidad de las rentas mensuales pendientes, respetando el periodo establecido en la póliza, proporcionando un respaldo financiero esencial.
• Para analizar el riesgo, las compañías exigen copia del contrato de alquiler, del DNI del inquilino y justificantes de ingresos. Tras examinarlo, se determinará si se admite o no dicha póliza.
• En caso de tener que reclamar dichas coberturas por alguna circunstancia concreta, para hacer efectivo el seguro se exige que haya resolución judicial firme, si bien en algunos casos nos pueden hacer un anticipo parcial de la indemnización.
• Además, la compañía aseguradora con la que se formaliza el seguro de impago de alquiler, gestiona los trámites legales necesarios para obtener una orden y/o sentencia de desahucio del inquilino moroso, permitiendo al propietario recuperar la posesión de su vivienda de manera expedita.

Requisitos y documentación necesarios para contratar un seguro de impago

Las aseguradoras tienen sus procesos antes de formalizar este tipo de coberturas -ya que serán las encargadas de hacer frente a los pagos si la situación lo requiere-, en este caso estas realizan previamente un exhaustivo análisis de la solvencia financiera de los futuros inquilinos. 

Al igual que se hace a la hora de otorgar un préstamo o una hipoteca, las aseguradoras normalmente llevan a cabo una evaluación de la viabilidad económica del inquilino para asegurarse de que este posee la solvencia suficiente para afrontar el pago de las mensualidades del alquiler. Por tanto, es habitual que alguien no sea considerado apto si el importe del alquiler representa más del 40% o 45% de sus ingresos mensuales. 

En el proceso de realización de dicho análisis de solvencia, hay una serie de documentos que serán clave para determinar si se formaliza el contrato de impago:

• Trabajador por cuenta ajena: en el caso de los asalariados se suele solicitar las dos últimas nóminas, permitiendo verificar tanto el nivel de ingresos como la antigüedad del trabajador en su empresa. Los contratos de trabajo de carácter indefinido suelen ser de las mejores opciones para las aseguradoras ya que ofrecen una mayor garantía de pago al contar con una mayor seguridad laboral.
• Autónomos: a estos perfiles se les solicitan las dos últimas declaraciones trimestrales del IVA, así como la declaración más reciente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Pensionistas: este colectivo debe proporcionar un comprobante de su condición de pensionista, así como algún tipo de documento que respalde sus ingresos mensuales, como un extracto bancario.

Con todo, cabe destacar que es una opción muy atractiva que se debería explorar, pudiendo surgir la iniciativa tanto por parte del arrendador como del arrendatario si vemos que otras fórmulas -como el aval bancario- no son posibles. Además, este tipo de seguros son capaces de ofrecer una capa extra de tranquilidad para los propietarios por la protección integral que presentan.