Reformar la cocina, pagar un coche, hacer obras en el baño… muchas circunstancias pueden llevar a necesitar un préstamo. Si ya se tiene una hipoteca que aún no ha terminado de pagar, existen dos opciones para conseguir ese nuevo aporte económico: ampliar la hipoteca o cancelarla para pedir una nueva con la cantidad total de dinero que necesitamos. Los gastos, eso sí, serán diferentes en cada trámite.
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Un hipotecado, ante problemas de liquidez, tiene la posibilidad de aumentar el capital de la hipoteca de su vivienda habitual, es decir, sumar una cantidad a la deuda ya adquirida. Este mecanismo –ampliación de hipoteca– supone un cambio de las condiciones iniciales de este préstamo con el banco, y normalmente es más barato que firmar una hipoteca nueva (rehipotecar).
Costes de ampliar el capital de la hipoteca
Estas ampliaciones hay que solicitarlas al banco donde se tiene contratado el préstamo hipotecario. La entidad estudiará entonces la situación financiera del cliente (nivel de endeudamiento, situación laboral…) y decidirá si aprueba la ampliación de hipoteca, que conllevará los siguientes gastos:
- La comisión por novación: su importe suele ser un porcentaje del capital total, es decir, del pendiente de amortizar más el ampliado.
- Se tiene que abonar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) que varía en cada comunidad autónoma y se sitúa entre el 0,5 % y el 1,5 %.
- Gastos de gestoría, Registro de la Propiedad y notaría.
- Conlleva también una nueva tasación de la vivienda, que permitirá al banco conocer el valor actual del inmueble.
¿Y si rehipoteca?
Como puede comprobarse, para ampliar la hipoteca solo habría que hacer un trámite: la novación. En cambio, rehipotecar implica dos movimientos: cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva con el capital total que necesitamos, por lo que los costes aumentan:
- Comisión por cancelación de la hipoteca: es una comisión sobre el capital que quedaba pendiente cuyo porcentaje dependerá del momento de la firma.
- Escritura de cancelación en el notario.
- Anulación de la carga en el Registro y posible gestoría.
En este punto, constituir una nueva hipoteca implicará:
- Comisión de apertura.
- Nueva tasación del inmueble.
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
- Abono del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Por tanto, comparando ambas alternativas, la ampliación de hipoteca será la más económica en la mayor parte de los casos. También conviene –en el supuesto de que las condiciones de la hipoteca se tornen algo más costosas después de la novación– considerar la opción de pedir el dinero necesario como un préstamo personal aparte.
¿Requisitos para pedir una ampliación de hipoteca?
Cualquier persona que tenga contratado un préstamo hipotecario puede solicitar una ampliación del capital. Sin embargo, además de la documentación mencionada más arriba, existen una serie de requisitos para que el banco acceda a esta solicitud:
- Estar al corriente de pago de la hipoteca ya contratada y no haber incurrido en impagos o retrasos.
- Contar con un nivel de endeudamiento adecuado: el banco tendrá en cuenta que el solictante no tenga otros prestamos que puedan dificultar la devolución de la nueva hipoteca. La suma de las cuotas mensales de todas deudas de una familia no debería superar el 35% de sus ingresos mensuales.
- Tener un perfil solvente (situación laboral estable, ingresos suficientes...). De no ser así, el banco podría pedir una garantía añadida, como el aval de otra persona, por ejemplo.