Alquiler con opción a compra: ¿cuándo resulta más conveniente que acceder directamente a una vivienda en propiedad?

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¿Comprar o alquilar? Es el principal dilema al que se enfrenta todo aquel que busca una vivienda. En España, la inmensa mayoría de la población aún se decanta por la primera modalidad: un 76,7% de los hogares están habitados por sus propietarios, frente a un 17,3% que alberga inquilinos, según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (el resto está sujeto a un régimen de cesión). Cuando se trata de obra nueva, la compra también es la fórmula predominante.

Según datos de Eurostat, de media, en la Unión Europea el 30,1% vive de alquiler y el 69,9% es propietario de su vivienda. Existe, sin embargo, una alternativa que se sitúa como puente entre el arrendamiento y la adquisición y que puede resultar muy conveniente dependiendo de la situación de los implicados y de la propia vivienda: el alquiler con opción a compra.

Como su nombre indica, se trata de una variante de contrato de alquiler en el que el arrendatario se arroga el derecho —de acuerdo con el propietario— de comprar la vivienda que se dispone a habitar una vez transcurrido determinado periodo de tiempo. Así, el inquilino residirá en la casa como si tuviera un alquiler normal, pagando cada mes la renta correspondiente; y pasado el plazo acordado, podrá hacer valer su derecho a compra bajo las condiciones previamente pactadas con el propietario.

Condiciones del contrato

No hay reglas fijas para los contratos de alquiler con derecho a compra, pero sí condiciones que son habituales. Suelen implicar la aportación de una cantidad inicial a cuenta, que ofrece al propietario una garantía de que el interesado tiene verdadero interés en comprar. El adelanto, en palabras de Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, “se descontará del precio final, y suele rondar entre un 5% y un 10% del precio total”.

Si no se fija un pago a cuenta, quien resulta beneficiado es el inquilino, “ya que el contrato solo obliga al propietario a mantener un precio y al arrendatario le da la libertad de ejercitar la opción por el precio pactado”, señala el experto. Y advierte: “En ocasiones, algunos posibles inquilinos solicitan la opción de compra porque piensan que esto le da confianza al futuro arrendador en cuanto a la solvencia, sin tener que entregar ninguna cantidad”. Por lo que, añade, el arrendador debe “tener en cuenta que la opción de compra no garantiza la solvencia del inquilino, salvo cuando éste entregue dicha cantidad a cuenta”.

Como explica la OCU, “esa opción vincula al propietario, mientras que para el arrendatario es una facultad, no una obligación, que posee durante un periodo dado”. Lógicamente, el arrendatario no tiene toda la vida para decidirse. Lo normal es que en el contrato se estipule un plazo al término del cual deba pronunciarse sobre si quiere comprar o no. Dicho plazo suele oscilar “entre uno y tres años —explica Martínez—, y a veces se establecen distintos precios según el año en que se ejerza”. La ley permite prolongar el plazo hasta los cinco años; posteriormente puede prorrogarse si ambas partes están de acuerdo.

Con frecuencia, el precio fijado será más alto que el que marca el mercado en el momento de la firma del contrato. Se tiene en cuenta su probable revalorización. “El propietario siempre piensa que el precio va a subir con el paso del tiempo”, apunta Óscar Martínez. Las cantidades pagadas por el arrendatario en concepto de alquiler serán descontadas del precio final de la vivienda, aunque en este caso las condiciones suelen variar según el acuerdo al que lleguen las partes. Si finalmente el inquilino desea comprar, deberá formalizar un contrato ante notario, como ocurre con cualquier transacción inmobiliaria.

Perfiles de propietarios y arrendatarios

Como indica Óscar Martínez, “los propietarios suelen optar por este sistema cuando el piso lleva mucho tiempo sin poder venderse. De este modo, ven la posibilidad de realizar la venta mientras cobran un alquiler a buen precio y sobre todo si hay una cantidad inicial a cuenta”.

En cuanto a la otra parte, conviene “la opción es interesante si el arrendatario dispone de otra vivienda en venta y no puede acometer la compra de una nueva hasta vender la suya”, señala el presidente de los profesionales inmobiliarios. Es decir, cuando el inquilino es a su vez propietario, necesita mudarse y aún no ha podido ejecutar la venta de su piso. Otra ventaja para el arrendatario radica en que “puede realizar mejoras en el piso que luego se quedarán en el mismo”.

Pero hay más beneficios para el inquilino y eventual comprador. Esta opción le da la posibilidad de conocer a fondo el entorno —los vecinos, el barrio, el funcionamiento de la comunidad, el estado de la finca…— y tener así más elementos de juicio para decidir si la vivienda satisface plenamente sus necesidades y vale la pena adquirirla. Del mismo modo, se diluye la arraigada idea de que alquilar es poco menos que tirar el dinero, pues con el derecho a compra cada renta viene a ser un pago que luego se descontará del precio total.

En qué fijarse para saber si interesa

Hay distintos factores en los que el interesado debe fijarse antes de decidir si esta opción es la que más le conviene.

• En primer lugar, debe preguntarse si planea establecerse en esa zona por una larga temporada.
• Por otro lado, las fluctuaciones del mercado inmobiliario son a veces impredecibles, pero deberá calibrar si el precio de venta está dentro de unos márgenes razonables con respecto a su valor dentro de uno, dos o tres años.
• También deberá evaluar su propia estabilidad a medio plazo: imaginemos, por ejemplo, que se trata de una pareja recién formada; quizá deba preguntarse hasta qué punto su relación se habrá afianzado al cabo de ese plazo, o si habrán tenido hijos y la vivienda dispone de espacio suficiente.
• Las circunstancias económicas y laborales también constituyen un punto a tener en cuenta. Así, el alquiler con derecho a compra puede ser la mejor opción para personas que no tienen ahorros suficientes para permitirse comprar una vivienda, pero están trabajando para conseguirlos; o para quienes  estiman que su situación laboral mejorará al cabo de un tiempo.