Hipotecar una casa es una de las decisiones más importantes que una persona asume a lo largo de su vida, por lo que es necesario dedicar tiempo a valorar con cuidado todas las opciones disponibles en el mercado. Y para tomar la mejor decisión es fundamental comprender una serie de conceptos clave que determinan la elección del tipo de hipoteca que mejor se adecua a nuestras necesidades.
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1. Diferencias entre hipoteca y préstamo hipotecario
Aunque no es lo más frecuente puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Cuando alguien solicita un préstamo a una entidad financiera para comprarse una casa, es posible que el banco le pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos, entonces, de un préstamo hipotecario.
La hipoteca es, en términos jurídicos, un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien a dicho cumplimiento. Es decir, si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Simpificando, podríamos decir que una hipoteca es una garantía para el acreedor.
En resumen, un banco puede conceder un préstamo sin hipoteca, si considera suficientes otro tipo de garantías. Y no todas las hipotecas se utilizan para garantizar un préstamos hipotecario. Se puede garantizar con una hipoteca el pago de cualquier clase de deudas.
2. No es lo mismo un préstamo que un crédito hipotecario
Aunque coloquialmente se utilice el término 'crédito' como sinónimo de préstamo, lo cierto es que no es lo mismo un crédito hipotecario que un préstamo hipotecario.
En un préstamo hipotecario la entidad que lo concede entrega una cantidad de dinero que el cliente tiene que devolver en cuotas periódicas durante un periodo de tiempo pactado. Es el préstamo que normalmente se suele conceder al solicitar una hipoteca para vivienda habitual.
En el caso del crédito hipotecario, el banco establece el límite máximo que está dispuesto a prestar a un cliente, pero no es necesario disponer de esa cantidad íntegramente ni de forma inmediata, sino que se puede hacer uso de ella (o no) durante un tiempo o, incluso, de forma ilimitada. Funciona de forma similar a las tarjetas de crédito. Además, a medida que se va amortizando el capital solicitado, se puede volver a disponer de un crédito por la cantidad devuelta en unas condiciones que se pactan al firmar el contrato.
3. ¿Qué es el periodo de amortización de una hipoteca?
Lo que comúnmente se conoce como el plazo de una hipoteca se llama, en realidad, periodo de amortización de una hipoteca. Es el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital que nos han prestado más los intereses pactados.
Lo más habitual es encontrar hipotecas que ofrecen periodos de amortización de 15 a 30 años, aunque también las hay a partir de 5 años y hasta 40. Durante este periodo, tendremos que pagar una serie de cuotas mensuales, cuyo importe dependerá tanto del tiempo que hayamos elegido para devolver el préstamo como del capital solicitado y los intereses acordados. Lo más importante a tener en cuenta es que, cuanto más tiempo tardemos en devolver un préstamo, las cuotas mensuales serán más baratas, pero al final de la vida de la hipoteca habremos pagado más intereses.
4. ¿Cómo se cambia una hipoteca de banco?
Tanto el deudor como la entidad financiera que concede un préstamo hipotecario pueden ser sustituidas sin cancelar el préstamo. Una persona puede decidir cambiar su hipoteca a otro banco que le ofrezca mejores condiciones sin necesidad de formalizar un nuevo préstamo. El mecanismo para hacerlo es la subrogación de hipoteca de acreedor. Tiene algunos costes, como los de notaría, gestoría, registro o comisiones bancarias, pero el deudor no tiene que hacer frente al pago de impuestos. Se debe valorar si el cambio compensa todos estos costes.
Calculadora de subrogación de hipoteca
También puede cambiar el titular de la hipoteca y mantenerse el banco. Es una operación habitual cuando se vende una casa ya hipotecada. En este caso, es el banco quien decide si acepta o no al nuevo deudor. Como en el caso anterior, esta subrogación de hipoteca de deudor conlleva gastos pero no implica pago de impuestos.
5. Novación de la hipoteca: las condiciones de una hipoteca se pueden cambiar
Una novación supone el cambio de alguna de las condiciones que tiene una hipoteca. Lógicamente es necesario realizarlo con el mismo banco que concedió el préstamo y hacerlo de común acuerdo entre el acreedor y el deudor. La novación tiene como ventaja, frente a la subrogación, que puede tener un coste algo menor. Los cambios más frecuentes al realizar una novación son: ampliar capital, cambiar plazo de amortización, modificar tipo de interés o revisar comisiones.
6. Objeto de la hipoteca: se puede hipotecar mucho más que la vivienda
Pueden ser objeto de hipoteca toda clase de bienes inmuebles, e incluso determinados derechos que recaen sobre ellos. Se puede hipotecar, por lo tanto, edificaciones diferentes de una vivienda (un local comercial), así como inmuebles que no sean edificaciones, como una finca rústica por ejemplo.
Además de la hipoteca inmobiliaria, existe una hipoteca mobiliaria, que únicamente puede recaer sobre establecimientos comerciales, aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad privada, maquinaria industrial y sobre la propiedad intelectual e industrial. Todos estas propiedades pueden ser hipotecadas y servir como garantía real para un préstamo.
7. Los sujetos de la hipoteca: no siempre se hipotecan bienes del deudor
En general, cuando hablamos de una hipoteca, pensamos en el caso de una persona que ofrece la casa que está comprando como garantía para que le concedan un préstamo para poder pagarla. Es lo más habitual, pero no siempre es así. Puede suceder que el deudor y el dueño del bien hipotecado sean personas distintas. Este es el caso cuando alguien hipoteca una vivienda para que a un familiar le concedan un préstamo hipotecario. En los casos en que, además de garantizar la hipoteca, se colabore en el pago de las cuotas, hay que tener en cuenta que se deberían pagar los impuestos corrrespondientes a una donación.
8. Avalar un préstamo: qué hay que saber antes de comprometerse
A la hora de conceder un préstamo hipotecario, la entidad que ofrece la financiación necesita todas las garantías posibles de que podrá recuperar su dinero y los intereses acordados. Una fórmula muy frecuente es incluir en la operación a uno o varios avalistas que asumen la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta no lo hace.
Por ese motivo, antes de firmar un aval hay que ser consciente de que el avalista responderá con todos sus bienes presentes y futuros hasta saldar la deuda pendiente y recaerán sobre él las mismas consecuencias legales en el caso de impago, pudiendo llegar al embargo de sus bienes. Aunque esto último sucede en muy raras ocasiones, una forma de protegerse es asumir solo una responsabilidad parcial de pago, una fórmula que limita la cantidad de dinero que tendría que devolver el avalista, de forma que no tendría que garantizar el total de la hipoteca.
Además, si nos planteamos ser avalistas, hemos de tener en cuenta que esa deuda figurará en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), una base de datos que recoge todos los préstamos, créditos y avales que los bancos tienen con sus clientes y no se debe confundir con una lista de morosos. Al figurar como responsables del pago de otra deuda, aunque sea como avalistas, es posible que se reduzca la posibilidad de obtener un préstamo para nosotros.
9. La hipoteca inversa: cuando te pagan todos meses por tener una hipoteca
La hipoteca inversa es un tipo de préstamo en el banco abona una renta mensual al cliente, que ofrece a cambio su vivienda como garantía. Normalmente, está dirigida a personas de más de 65 años que ya tengan una vivienda en propiedad y busquen disponer de una renta sin tener que desprenderse de su casa. El banco no le reclamará la deuda mientras viva y el propietario no perderá el uso de la misma.
Serán los herederos quienes se harán cargo de la devolución del préstamo, para lo que pueden optar por diferentes alternativas: desde vender el inmueble y pagar el restante de la deuda, hasta pagar la deuda con sus propios fondos o contratar una nueva hipoteca para pagar la deuda pendiente.
10. El tipo de interés: fijo, variable o mixto
Existen tres modalidades de préstamos hipotecarios dependiendo del tipo de interés que se aplique, lo que conocemos como hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta.
- En las hipotecas a interés fijo, el tipo de interés y la cuota a pagar no cambian durante toda la vida del préstamo. La principal ventaja de estas hipotecas es que sabremos de antemano cuánto vamos a pagar independientemente de las subidas y bajadas de los índices de referencia.
- En las hipotecas a interés variable, el tipo de interés se revisa periódicamente (normalmente de forma anual o semestral) y varía en función del índice de referencia que se utilice, al que suele sumarse un margen: por ejemplo, "Euribor + 1,6". La principal ventaja de esta modalidad es que el tipo de interés en el momento de la contratación suele ser más bajo que el de las hipotecas a tipo fijo y los plazos de amortización más largos (20 o 30 años). El principal inconveniente es la falta de previsibilidad de la evolución de los tipos de interés.
- Hipotecas a interes mixto. Se cobra un interés fijo durante los primeros años para luego pasar a un tipo variable.
11. El euribor: algo más que un tipo de interés para las hipotecas
El euribor es el tipo de interés al que las entidades financieras de la Unión Europea y algunos otros países se prestan euros entre ellas. El responsable de su cálculo es el EMMI (European Money Markets Institute), que lo publica cada jornada laborable a las 11 de la mañana. Como los tipos de interés dependen del plazo al que se preste el dinero, existe un euríbor específico para cinco plazos: una semana y uno, tres, seis y doce meses.
El euribor a un año es el índice que se usa normalmente como referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable y para la parte variable de las hipotecas mixtas. Lo calcula el Banco de España y se publica en el BOE todos los meses. El euríbor de una hipoteca se revisa en las fechas establecidas en el contrato del préstamo (normalmente anual o semestralmente), tomando como referencia el último dato mensual publicado.
12. La estadística hipotecaria: el instrumento para analizar las tendencias en hipotecas
Para analizar las tendencias de las hipotecas en España un buen instrumento es la Estadística de Hipotecas del INE. Se puede saber cuántas fincas se hipotecan; por qué valor; en qué medida se hipotecan viviendas, otras fincas urbanas o fincas rústicas; si se hace a tipo fijo o variable; en cuántas el acreedor es un banco y en cuántas otro tipo de entidad; las novaciones y subrogaciones que se producen, etc.
Y lo más importante, permite conocer su evolución en el tiempo y la distribución de los datos por territorios. Eso sirve para conocer las tendencias de las hipotecas en España. Un breve examen, siquiera superficial, de esas estadísticas, permitirá observar que la realidad de las hipotecas es mucho más variada y sorprendente de lo que normalmente se suele pensar.