Lo que se debe saber antes de comprar una vivienda

Aquí se ofrece una guía que puede ayudar a tomar una decisión informada cuando se trata de adquirir una propiedad con un crédito hipotecario o también si se tiene pensado construir una vivienda.

¿Comprar ahora o esperar por precios más bajos?

La tendencia de los precios de los inmuebles en el Perú —y en particular en Lima— se ha mantenido al alza por bastante más de una década. Esto se debe principalmente a dos factores: el primero y más importante es que en el Perú el déficit de viviendas es enorme, el tercero más grande de América Latina. A diciembre de 2016 había un déficit de 1 millón 800 mil casas.

Es decir, hay más familias con la posibilidad de adquirir una vivienda que viviendas disponibles para ser adquiridas. En promedio, hay 11 familias esperando su oportunidad de adquirir una vivienda y en los sectores socioeconómicos del nivel C hacia abajo, ese número es más crudo: hay 35 familias para cada vivienda que se construye. Este hecho, por sí solo, impedirá que los precios caigan.

Pero, además, el precio del metro cuadrado de vivienda en Lima —pese a la demanda sin satisfacer— sigue siendo de los más bajos si se compara con las principales ciudades de América Latina.

Así que, salvo que se esté buscando una vivienda con precios dirigidos a los sectores A y B, probablemente no se encuentre un mejor momento para comprar que hoy. Y aún así, los precios en estos dos niveles registraron bajas de apenas entre 1% y 1.2% entre 2015 y 2016.

El precio del inmueble está en dólares, ¿en qué moneda pedir el préstamo?

Como explica Manuel Piñán, gerente de Negocio Inmobiliario de BBVA Continental, es muy importante que la moneda en la que se recibe el salario y en la que se endeuda sea la misma. A menos, claro, que sea un usuario sofisticado que conoce los riesgos que se asume por ganar en soles y endeudarse en dólares, por ejemplo.

Un simple ejercicio puede ayudar a tener una mejor idea. Si una cuota mensual es de 700 dólares y la persona gana en dólares, no importa si el tipo de cambio pasa de S/ 3.30 a S/ 3.40 de un mes a otro. Pero si la cuota es de 700 dólares y se gana en soles, la subida del dólar hará que el crédito se encarezca. A un tipo de cambio de S/3.30, se necesita 2.310 soles para comprar 700 dólares; a S/ 3.40 se necesita 2.380 soles, es decir, el costo de la cuota mensual subiría 70 soles de un mes a otro.

Es cierto que puede ser que el tipo de cambio baje y se logre un beneficio, pero dado que no existe ningún control sobre ello, es mejor no asumir ese riesgo. Por lo general, la cuota de un crédito hipotecario no debería exceder el 40% del ingreso.

¿Cuál es una tasa de interés razonable para un crédito hipotecario?

Las tasas se fijan de acuerdo con las condiciones del mercado, las características del crédito (plazo, valor del inmueble, perfil crediticio del solicitante) y el riesgo que la institución financiera que otorgará el crédito le asigne a este conjunto de condiciones.

Las tasas varían de acuerdo a un conjunto de características entre las que se encuentran el valor del inmueble (a más valor, menos tasa), el plazo (a más plazo, más tasa) y al perfil crediticio de quien solicita el crédito (si gana más, menos tasa; si tiene esposa, menos tasa; si tienen un buen historial de pagos de sus créditos, menos tasa…) Es decir, el riesgo es un componente importante de la tasa de interés.

¿A qué plazo sacar el crédito?

Un aspecto muy importante a considerar y que, sin embargo, no está muy extendido, es cuánto se puede destinar al pago mensual del crédito hipotecario. Es decir, la cuota. Una cuota baja permite vivir más holgadamente y con más tranquilidad, pero seguramente se pagará por mucho más tiempo el crédito.

Si se decide pagar una cuota alta para terminar de pagar más rápido, se debe tomar en cuenta que las condiciones del mercado pueden cambiar y de pronto ya no es tan conveniente. Por eso, es preferible escoger el plazo más largo con la cuota más baja para luego ir ajustándolo y reduciendo el plazo dependiendo de las posibilidades de pago o necesidades. Quizás se puede recibir un dinero que no tenía previsto y prepagar parte de la deuda. Si se prepaga, se reduce el plazo del crédito y se recalcula todo lo demás (la cuota, la tasa de interés, etc). Esto no tiene ningún costo y se puede hacer cuantas veces se crea conveniente o lo se necesite de manera parcial o total.

En Europa y en países como Estados Unidos las personas están bastante más acostumbradas a tener créditos activos durante períodos muy largos. No sucede así en el Perú aún, pero dado que al peruano no le gusta contraer deudas, es una buena idea pensar que se puede reducir la deuda, el plazo y la tasa a medida que va siendo posible.

Otra pregunta que es frecuente entre los clientes es qué pasa con un crédito hipotecario en caso de fallecimiento: ¿la familia del deudor pierde la casa? ¿hereda la deuda?

Precisamente para cubrir esta situación, los créditos hipotecarios incorporan un seguro de desgravamen. En caso de fallecimiento, la familia conserva la casa y no hereda la deuda porque la compañía de seguros se hace cargo. ¿Encarece esto el crédito? Sí, un poco, pero es un gran seguro para las familias.

No es obligatorio tomar el seguro de desgravamen ni es obligatorio tomar el que pone a disposición la entidad financiera que otorga el crédito hipotecario, pero siempre es mejor tener un seguro y no necesitarlo, que necesitarlo y no tenerlo.

Tener la mayor información posible es lo mejor a la hora de aplicar por un crédito hipotecario y ahora también es posible recibir un préstamo para vivienda sin importar el género, sexo o parentesco.

¿Existen programas de vivienda a los que se pueda aplicar?

Sí, están MiVivienda, TechoPropio y MiCasa Más. Dependiendo de cuál sea el proyecto y el presupuesto, una persona puede aplicar a cualquiera de ellos.

MiVivienda es el programa del Estado que otorga créditos hipotecarios de entre 56.700 y 405.000 soles para vivienda nueva o usada. Financia hasta el 90% del valor del inmueble, la tasa de interés y la cuota son fijas (las mismas siempre) y están denominadas en soles.

El programa TechoPropio está dirigido a las familias con ingresos mensuales de hasta S/2.600 (si lo que quieren es adquirir una vivienda) y de S/ 2.038 (si lo que buscan es construir una). TechoPropio entrega un Bono Familiar Habitacional de hasta 45 mil soles para ayudar a pagar la vivienda. Se trata de un subsidio no reembolsable que se entrega a los que pagan a tiempo.

Para MiCasa la vivienda no puede superar los 270 mil soles, la tasa y la cuota también son fijas y en soles, y si hubiera algún inconveniente para pagar, se puede dejar de hacerlo hasta por 9 meses sin moras ni multas y retomar la deuda cuando la situación haya mejorado. El crédito se otorga de 10 a 20 años.