Un crédito hipotecario permite al acreedor comprar su primera vivienda. Es un reto que puede ser intimidante pero necesario, y, una vez superado, satisfactorio. Lograr independizarse es el objetivo de la mayoría de personas que ingresan al mundo laboral. Por lo que es de gran importancia entender cómo lograrlo sin caer en gastos que no se podrán pagar.
Algunas de las preguntas que surgen cuando se habla de independizarse suelen ser: ¿Cómo puedo manejar mis gastos?, ¿Es más conveniente alquilar o comprar?, ¿Cómo puedo comprar mi primera vivienda? Si decide usar un crédito hipotecario, ¿qué se debe tener en cuenta? y muchas otras más. Para poder contestarlas, se realizó una entrevista a Fernando León, Mortgages Senior Manager Business Execution de BBVA en Perú.
El ejecutivo del banco ha recomendado los siguientes pasos para la compra de la primera vivienda.
Paso 1: Definir las posibilidades de endeudamiento
Es importante tomar en cuenta que al momento de solicitar un crédito hipotecario, las entidades financieras evalúan el historial crediticio del cliente, por lo que es ideal mantenerlo saludable y reducir las deudas actuales, en lo posible.
Fernando sugiere que la totalidad de la deuda debe contenerse dentro del 30% al 40% de los ingresos netos mensuales. Esto significa que, si se tiene un ingreso neto mensual de S/ 5,000, y las deudas ascienden a S/ 2,000 soles, el ingreso neto mensual es de S/3,000 y la capacidad de endeudamiento resulta entre S/ 900 a S/ 1,200 soles al mes. Asimismo, debemos considerar que es una deuda que puede llegar hasta los 30 años.
Paso 2: Definir cómo obtener la cuota inicial
Si se está adquiriendo una primera vivienda, el monto mínimo que piden las entidades financieras como cuota inicial es el 10% del precio de la vivienda. Fernando explica que existen distintas opciones para obtener la cuota inicial:
- Puede venir de los ahorros disponibles
- Si es la compra de un primer inmueble, se puede disponer del 25% de la AFP
- Un inmueble es una vivienda, un terreno, una oficina, un locker comercial, un estacionamiento, o cualquier lugar que sea propiedad de uno, ya sea que se compró o heredó.
- No es propietario de un inmueble todo aquel que sea dueño de menos del 50% de este.
- Otra alternativa para estos tiempos es utilizar el retiro opcional de la AFP.
Para calcular la cuota inicial que necesitas, puedes realizar una simulación en la página web de BBVA.
Paso 3: Encontrar la vivienda que se adapte a las necesidades y posibilidades
Tomar en cuenta la ubicación: ¿quiero vivir cerca al trabajo o a mi familia?, ¿qué establecimientos hay cerca: centros comerciales, colegios, hospitales?, ¿la zona tiene servicios públicos como agua, luz o gas? ¿cuánto cobran por mantenimiento?, ¿es un edificio nuevo o antiguo?. Por último, ¿estás dispuesto a esperar o la quieres ahora?
- Si se compra una vivienda en planos (antes que inicie la construcción), puede costar hasta 15% menos que un inmueble avanzado.
- Si se compra una vivienda en construcción la diferencia puede ser hasta el 10%.
Estas preguntas y otras pueden determinar qué es lo que agrega valor en tu vivienda ideal y cuáles son los medios para obtenerla.
Paso 4: Preparar la documentación necesaria y considerar los gastos por venir
Es importante priorizar la transparencia y precisión cuando se esté generando la documentación a presentar según la fuente de ingresos, así como también documentos que establezcan la ausencia de deudas de ser el caso.
Por otro lado, considerar los gastos por amoblar, en alimento, productos de limpieza, transporte, mantenimiento, entre otros. Tener un presupuesto permitirá maximizar los ahorros y aprovechar al máximo los ingresos disponibles.
Asimismo, el proceso de adquirir una vivienda presenta gastos de Tasación, Notariales y de Registro de la propiedad que se cobran antes del desembolso, y que están estimados entre S/ 2,500 y S/ 3,000. En BBVA se puede incluir estos gastos dentro del financiamiento del préstamo.
Además, se debe considerar el seguro hipotecario que se activa a la entrega del inmueble, el impuesto predial (autovalúo) y arbitrios que se pagan después de la compra.
Fernando resalta la importancia de comprar proyectos certificados como verde o proyectos sostenibles, que permiten un ahorro hasta el 30% en el pago mensual de servicios como luz y agua. Para adquirir una vivienda con esas características, se puede obtener un crédito hipotecario verde, ofrecido por BBVA, pionero en este tipo de créditos, el cual otorga un bono de hasta S/ 25,000 a favor del cliente.
Reducir tu deuda hipotecaria
Es muy importante cumplir con el pago mensual de las cuotas del crédito hipotecario, sin embargo, como en muchos casos pueden ser pagos altos, lo recomendable es reducir la cuota y para ello se cuenta con dos opciones:
- Amortización con reducción de plazo: permite reducir el número de cuotas pendientes, al pagar el monto del crédito antes, reduciendo tu pago de intereses y permitiéndole ahorrar. Disminuye el tiempo que toma pagar el crédito.
- Amortización con reducción de cuotas: permite pagar el préstamos en el plazo previamente establecido, reduciendo la cantidad de cuotas a pagar y el pago de intereses, pero no al nivel de la opción anterior.
Finalmente, Fernando aconseja que lo más conveniente es endeudarte en el menor tiempo posible, pagando la mayor cuota inicial viable, ya que de esta manera se tendrán menores intereses, ahorrando a mayor escala. Asimismo, estar al día con tus deudas y mantener un perfil de buen pagador con las entidades financieras.