Oficinas, centros comerciales, industria y turismo sustentarán la recuperación inmobiliaria en México
En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente al primer semestre de 2018, BBVA Bancomer estima que el sector construcción y el mercado de vivienda podrían mantenerse rezagados con respecto a la economía en 2018. En 2017, la menor generación de empleo bien remunerado deprimió la demanda por financiamiento de la banca comercial. Esto impactó negativamente la actividad de las constructoras que vieron afectada la edificación de vivienda y la producción de inmuebles productivos por mayores costos. Asimismo, la obra civil se ubicó en terreno negativo durante 2017 y así estará en 2018 debido al menor gasto público destinado a obras de infraestructura.
La contracción en el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción al tercer trimestre de 2017 se explica por un retroceso en el componente de la edificación, junto con una disminución de 11.2% en la obra civil. Adicionalmente, enfrentó el aumento de casi 10% anual en los precios de materiales y resintió los incrementos en las tasas de interés de corto plazo, que se transmiten directamente hacia las tasas de la banca comercial para créditos a la construcción.
Las inversiones esperadas a partir de la reforma energética no serán visibles en el corto plazo; mientras que las obras hidráulicas y transportes crecen a tasas moderadas de acuerdo con lo reportado por las empresas constructoras. Por lo que la obra civil se mantendrá durante el 2018 a la espera de mayor presupuesto para proyectos de infraestructura.
PIB de la construcción se contrae en 2017, por menor dinamismo en la edificación y menor gasto en infraestructura. - BBVA Research con datos de la CNBV e IMSS
La confianza empresarial de la construcción podría dar señales de una recuperación en el sector como respuesta a la reactivación del PIB de los servicios inmobiliarios. Estos representan 11% del PIB total y crecieron durante 2017 a ritmos ligeramente superiores que la economía. Es por ello, que la recuperación del sector inmobiliario podría sustentarse en actividades relacionadas con servicios administrativos de oficinas y centros comerciales en regiones industriales y turísticas, en donde sería factible reiniciar la edificación e impulsar el mercado de alquiler.
La confianza en la construcción retoma el crecimiento, por mayor dinamismo en los servicios inmobiliarios. - BBVA Research con datos de la EMOE, Inegi
El sector hipotecario alcanzó el punto más bajo de su ciclo de negocios en 2017 y podría iniciar su recuperación hacía finales de este año. Una desaceleración en el crecimiento del empleo mejor remunerado impactó la demanda por financiamiento hipotecario de la banca comercial que retrocedió 7.3% en términos reales. Esto a pesar de que las condiciones de financiamiento se mantienen en niveles favorables por sus condiciones de tasa, plazo y aforo.
Por otra parte, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) sorprendió con un crecimiento de 9.6% real, sobrepasando incluso lo planteado en su Programa Operativo Anual de 2017. El incremento en el límite máximo de financiamiento hasta 1.4 millones de pesos le permitió incurrir con mayor fuerza en los segmentos que tradicionalmente atiende la banca comercial. De esta manera, prácticamente la mitad de los recursos del Infonavit se dirigen a trabajadores que ganan cuatro salarios mínimos o más, mientras que el monto destinado a aquellos que perciben de dos a cuatro salarios mínimos sigue disminuyendo.
Número de créditos y monto de financiamiento del Infonavit. - BBVA Research con datos del Infonavit, Fovissste y CNBV
La oferta de vivienda se mantiene a la espera de la reactivación de la demanda para retomar la edificación. Al tercer trimestre de 2017, el número de proyectos incorporados en el Registro Único de Vivienda se contrajo 21.2%. En este sentido, el inventario continúa disminuyendo y dos terceras partes de la vivienda terminada comenzaron su construcción en 2016.
Una menor demanda por vivienda también ha desacelerado el crecimiento de los precios. De acuerdo con información de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el índice general de precios de la vivienda, al tercer trimestre de 2017, aumentó 5.0% en términos anuales. Es la primera vez desde 2014 que el índice de la SHF crece a menor ritmo que la inflación de los precios al consumidor, que aumentaron 6.35%.
Los hogares que cuentan con una hipoteca activa reportan una baja proporción de su ingreso corriente monetario al pago de la vivienda propia, en promedio es el 13% hasta 2016 (año con las cifras más recientes). Esto es aún más bajo para los hogares con ingresos medios y altos, donde se estima que saldrá la demanda potencial para reactivar el mercado el próximo año. Los trabajadores con estos ingresos y el desarrollo del mercado secundario serán el camino al crecimiento con la madurez actual del mercado de vivienda mexicano.