México: El sector inmobiliario enfrenta su depresión más prolongada de los últimos 20 años

La contracción en el PIB de la construcción se ha profundizado al primer semestre del año, alargando su duración. El sector ya cumple dos años en terreno negativo, siendo el período más largo desde la crisis de 2001.

La obra civil sigue contrayéndose como resultado de una menor inversión. El sector público suele tener mayor participación en este rubro por las obras de infraestructura. Tan sólo el valor bruto de las obras energéticas cayó más de 37% en el 2T20; mientras que el correspondiente al sector de comunicaciones y transporte promedió una variación de -29.1%.

El estudio señala que en el segundo trimestre del año, el valor bruto de la construcción se contrajo más de 30% en cada uno de los meses de abril a junio. A diferencia del año pasado, las caídas entre el sector público y privado son muy similares, dadas las restricciones por la emergencia sanitaria. En este sentido, la edificación, tanto residencial como comercial, aceleraron su caída por una menor demanda generalizada. En el 2T20 el valor de la producción en ambos rubros registró contracciones del orden del 30% en términos anuales.

Si bien el sector ha logrado un crecimiento de su ocupación laboral en apenas 1%, esto se explica porque la industria de la construcción es intensiva en mano de obra y podría estar constituyendo un refugio en el mercado laboral de otros sectores. Como consecuencia, la productividad laboral sigue disminuyendo, dado que la producción se contrae.

"La baja demanda por insumos para la construcción ha llevado a que la inflación que enfrentan los constructores se mantenga controlada"

El informe “Situación Inmobiliaria” detalla que la baja demanda por insumos para la construcción ha llevado a que la inflación que enfrentan los constructores se mantenga controlada. Al segundo trimestre del año, el índice nacional de precios de la construcción creció por debajo del 3% anual. El componente de alquiler de maquinaria y equipo se ubicó por arriba del 5%, por los deslizamientos del tipo de cambio y no por mayor obra, pero se espera que se moderen durante la segunda mitad del año.

De acuerdo con el avance de obra pública de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, al mes de junio se ha cubierto 46.2% del presupuesto modificado con base en el Presupuesto de Egresos de la Federación 2020. Las entidades con mayor presupuesto de este tipo de obra son: Campeche y Tabasco, gracias a la inversión en infraestructura para energía basada en hidrocarburos. No obstante, Nuevo León, Nayarit y Michoacán tienen el mayor avance, superior al 60%; dejando al final a Quintana Roo con solo el 20%. Estas cifras apuntan a que no ha habido un retraso significativo en el presupuesto que se pueda asociar a la menor actividad. No obstante, el presupuesto aprobado ya representaba una inversión menor.

El saldo de la cartera de crédito a la construcción recuperó el crecimiento. Pasó de 642 mil mdp en el primer trimestre a 658 mil mdp al cierre del mes de junio, equivalente a un 4% real. Este aumento del portafolio sectorial se asocia a la necesidad de liquidez por parte de las empresas constructoras y en parte impulsado ante el menor costo que representó por las continuas disminuciones de la tasa de referencia como por los programas de apoyo que diseñaron las autoridades financieras y el sistema bancario. Hasta ahora se mantiene la morosidad de este portafolio en niveles bajos, sólo 1.4%. Si bien es de esperarse que se incremente el deterioro, se estima que se encuentra acotado por la calidad de la originación, el incremento de reservas por partes de los bancos y además que se trata de un sector que suele otorgar colaterales en sus créditos.

En sentido similar, el crédito bancario a la infraestructura pasó de 357 mil mdp en el 1T20 a 369 mil mdp en el 2T20. El crecimiento del crédito es resultado tanto de la cartera de la banca comercial como de la banca de desarrollo. Esta última ha aumentado su participación ligeramente, al pasar de 38.7% en el 2T18 a 41.4% en el 2T20, como parte de la estrategia del gobierno federal para el financiamiento de sus obras emblemáticas.

El estudio estima que en 2020, el PIB de la construcción caerá 19.2% en términos anuales y el siguiente año mantenerse en terreno negativo con una tasa de -7.3%. La recuperación podría vislumbrarse hacia finales de 2021, para consolidarse un moderado crecimiento en 2022, toda vez que se consolide la inversión y los efectos del T-Mec incentiven la demanda en el resto de las cadenas de valor relacionadas con la industria de la construcción.

Al cierre del primer semestre de 2020, el monto de financiamiento otorgado por todo el sistema se contrajo 14.8%; mientras que el mercado que atiende la banca comercial retrocedió 19.4%, respectivamente, ambos en términos reales. Tan sólo entre abril y junio el financiamiento hipotecario otorgado fue 30% menor con respecto a lo logrado en 2019, en gran parte por las medidas de confinamiento.

Si bien se ha visto un retroceso para la banca en cifras acumuladas para los primeros seis meses del año; en términos de cifras anualizadas aún es posible ver un avance marginal de apenas 0.5%. Esto se debe al desempeño positivo que han tenido los segmentos residenciales el último año, que han logrado mantener la inercia del empleo generado un par de años atrás, las bajas tasas de interés hipotecarias y el fortalecimiento del salario real. Sin embargo, el informe destaca que la pérdida de empleos entre marzo y junio, de 1.1 millones de trabajadores y que podría alcanzar 1.5 millones al cierre del año colocan al sector en la peor crisis desde 2009 cuando se perdieron 700 mil empleos. Mientras que en 2009 el sector se tomó alrededor de 18 meses en recuperar el crecimiento, con la pérdida de empleos actual el sector podría tomarse poco más de dos años en alcanzar la recuperación.

En lo que se refiere a la oferta, el sector cuenta con las condiciones para reactivar la demanda. Desde finales de 2019 se hizo palpable el ciclo de disminuciones tanto en las tasas de corto plazo como en el M10 y la nota de Tesoro de la FED. La tasa de interés hipotecaria alcanzó al mes de junio niveles de 9.7%.

Las pymes incrementaron significativamente su aportación al valor agregado del sector. Esto apunta a que, en comparación con el resto de las empresas, han incrementado su eficiencia. El estudio precisa que a medida que el sector ha reducido su tamaño por la actual crisis, también lo ha hecho su escala, generando un espacio más propicio para las pymes. Como consecuencia, el valor agregado aportado por estas empresas se ha distribuido mejor a lo largo del país que el número de establecimientos que se mantiene concentrado en los estados donde se localizan las grandes urbes y economías estatales de mayor peso, como la Ciudad de México, Nuevo León y Jalisco.

A nivel de subsector, de 2014 a 2019 el PIB de la edificación creció, mientras que la obra civil cayó. No obstante, el valor agregado de las pymes de ambos subsectores aumentó en monto y en participación. El valor agregado de las pymes en la edificación presenta una TMCA de 5.4% y su participación pasó del 61.2% al 59.8%. En el caso de la obra civil, las pymes aumentaron el valor agregado a un ritmo anual promedio del 6.3% con lo que su aportación pasó del 41.5% al 49.4% dentro del subsector.

A nivel de subsector, de 2014 a 2019 el PIB de la edificación creció, mientras que la obra civil cayó

Al aportar mayor valor a la economía, el requerimiento de financiamiento por parte de las pymes del sector debería aumentar, pues de acuerdo con datos del Censo de 2019, sólo el 40% de las pymes en la construcción obtuvieron financiamiento considerando todas las fuentes disponibles. Por subsector, el 39% de las pymes en la edificación y 41% de aquéllas en la obra civil fueron acreedoras a algún tipo de crédito.

De acuerdo con información de la CNBV, el saldo de crédito de las pymes en la construcción tiene la menor participación respecto a las empresas grandes y los fideicomisos. Este monto ha bajado desde el mes de abril al igual que la mayoría de la actividad económica por el paro de actividades ante la contingencia sanitaria. No obstante, si se compara con los 53.2 mil mdp que se tenían en junio del 2016 la caída de esta cartera es de 20.3%. A pesar de lo anterior, el informe “Situación Inmobiliaria” puntualiza que el crédito bancario a las pymes se mantiene sano, la morosidad está alrededor del 5% en lo que va del año, y ésta no ha sido superior al 7% en los últimos 5 años.

En el camino hacia la recuperación del sector y con la entrada en vigor del renovado T-MEC, las pymes emergerán ante mayor demanda, a través de su inclusión en la formalidad y en las cadenas de valor más dinámicas. Esto, a su vez, ayudará a tener más acceso a las fuentes de financiamiento formal para los distintos usos que se requieren, entre ellos capital de trabajo e inversión. Del lado de la banca, queda innovar en el diseño de productos que ayuden a esta labor; más en un entorno donde los mercados digitales se volverán el factor común.

En lo que se refiere a los precios de la vivienda el estudio señala que han continuado creciendo, aunque a tasas más moderadas, debido a la disminución de la demanda generalizada. Al mes de junio han registrado tasas anuales de 6% en el segmento de interés social y 5.6% para el medio-residencial. Esto también ha sido una consecuencia favorable de la disminución de la producción de la vivienda por parte de las empresas constructoras, que se han alineado al menor tamaño del mercado y no han incurrido en producción excesiva que pueda ser difícil de colocar. Al segundo trimestre de 2020, los proyectos para construcción de vivienda han disminuido 22.1 %; mientras que las viviendas habitables, es decir, el inventario de vivienda nueva con servicios básicos instalados y lista para venderse ha disminuido 12%.

El saldo de la cartera hipotecaria ha continuado creciendo en 2020, aunque a tasas menores. Esto se explica por un incremento de la cartera vigente, que creció 5.6% en el segundo trimestre. El crecimiento de la originación en segmentos residenciales en términos reales fue el que impulsó los meses antes de la pandemia, pero ya comienza a desacelerar. Por otra parte, el análisis señala que la cartera vencida ha crecido en promedio 5.6% en 2020. A pesar de esto, el índice de morosidad se mantuvo en niveles del 3% y podría reflejar un deterioro si las cosas no mejoran en términos de la recuperación del empleo.

Los precios de la vivienda experimentaron desde 2014 tasas de crecimiento significativas, en algunos períodos a ritmos cercanos al 10% anual. Mayor preferencia por la compra en segmentos residenciales, mayor precio de los insumos para la construcción y bajas tasas de interés incentivaron la plusvalía de la vivienda. Por el lado de la demanda, el empleo, que había experimentado tasas de crecimiento consistentes de entre 4% y 5% ha jugado un papel fundamental para consolidar la apreciación. En consecuencia, la banca había logrado un crecimiento sostenido en el financiamiento hipotecario entre 2015 y 2019.

Mayor preferencia por la compra en segmentos residenciales, mayor precio de los insumos para la construcción y bajas tasas de interés incentivaron la plusvalía de la vivienda

En el ciclo actual de la economía, en donde la pandemia por el COVID-19 ha ocasionado una pérdida de empleos superior a la de la crisis de 2009, también será clave la desaceleración en el precio de los insumos, consecuencia de la caída en los proyectos para edificación. Las menores tasas de crecimiento del índice de precios de la vivienda están reflejando la combinación de estos dos factores. Es por ello, que el informe “Situación Inmobiliaria” considera que la aceleración en los ritmos de apreciación podría tomar tiempo, pues aunque las tasas de interés hipotecarias están experimentando bajas significativas, el empleo formal, principal determinante de la demanda por financiamiento, podría tardar dos o tres años en recuperar su nivel previo a la crisis.