El PIB de la construcción podría crecer más que la economía este año
En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente al primer semestre de 2019, BBVA Bancomer considera que el sector construcción crecerá este año por arriba del 2% de cumplirse las obras energéticas y de transportes propuestas por el Gobierno Federal, así como por un avance discreto de la edificación productiva. Por otro lado, los servicios inmobiliarios verán un avance de 2.4% en este año gracias al comercio mayorista.
El ciclo económico de la construcción se acortó, y así como llegó antes su fase de expansión también se adelantó su desaceleración, lo que dio como resultado un crecimiento de sólo 0.6% en 2018. Por componentes, la edificación bajó su ritmo y sólo avanzó 1.3% debido a un estancamiento de las obras residencial y una menor actividad de la edificación productiva. En tanto, la obra civil, sin ser novedad, se mantuvo deprimida resultando en una caída de 5.8% por las menores obras de comunicaciones y transportes; aunque las obras energéticas presentan una incipiente recuperación medido por su valor bruto.
El PIB de la construcción adelanta su ciclo y desacelera a fin de año. Este resultado se debe a la desaceleración de la edificación productiva; mientras que la obra civil se mantiene en terreno negativo. - BBVA Research
En parte, esto se debe a un mayor gasto en infraestructura por parte del sector público y durante los trimestres segundo y tercero que realizó Pemex con base en información de la SHCP. Esta tendencia podría mantenerse y seguir mejorando de cumplirse el presupuesto del PEF 2019, independiente de la conveniencia de las inversiones energéticas anunciadas, si ese gasto en capital físico crece existe una perspectiva positiva para la construcción de las obras energéticas. En su conjunto, los años de contracción en la obra civil han llevado a que la inversión pública como porcentaje del PIB se ubique en mínimos históricos, lo cual compromete la capacidad de crecimiento de la economía en el mediano plazo.
El incremento en la demanda por servicios inmobiliarios comenzó en 2014 de la mano de la inversión en construcción en vivienda, la cual ha sido más sostenida que otras edificaciones. Esto se combinó con el buen desempeño en los servicios de transporte, correos y almacenamiento en el mismo período; explicado a su vez por más actividad del comercio al por mayor de insumos y bienes finales. Entre estos resaltan: el comercio de camiones y de partes y refacciones nuevas para automóviles, camionetas y camiones, así como servicios de intermediación.
Los servicios inmobiliarios representan el 11% del PIB. La mayor parte de la demanda final lo constituyen el alquiler sin la intermediación de bienes raíces.
Al cierre del mes de diciembre de 2018, el monto de financiamiento hipotecario creció apenas 1.1% en términos reales respecto a 2017. Sin bien este crecimiento fue modesto, ello reflejó una reactivación por parte de la banca comercial, que creció 5.9%, impulsada por créditos para pago de pasivos y liquidez y no propiamente en créditos para adquisición, los cuáles se mantuvieron en terreno negativo.
Al cierre del mes de diciembre de 2018, el monto de financiamiento hipotecario creció apenas 1.1% en términos reales respecto a 2017
En la segunda mitad de 2018, la confianza del consumidor se recuperó y tanto la generación de empleo como la masa salarial mantuvieron el crecimiento. Sin embargo, esto no fue suficiente para agilizar el mercado. La vivienda de interés social y media se contrajeron, mientras que la vivienda residencial repunta al final del año. Adicionalmente, las hipotecas promediaron un monto 4.5% mayor en 2018 en comparación al 2017, siendo la banca la que reporta el mayor incremento que fue de 9.1%.
En 2018, el mercado hipotecario creció por el impulso de la banca que otorgó créditos de mayor monto.
El saldo del crédito bancario, tanto comercial como de la banca de desarrollo hacia el sector de la construcción siguió creciendo conforme la actividad aumentaba. En línea con la desaceleración del último trimestre, el saldo disminuyó en tasa trimestral, pero en su comparación anual superó los 60 mil millones de crédito. Como resultado del aumento en el financiamiento, la penetración del crédito en la construcción alcanzó 45% al terminar 2018. Únicamente durante este año, la penetración fue superior en más de 5 puntos comparado contra el cierre del 2017, o dicho en términos de tasa anuales creció 15.4%.
Con una cartera sana, el mayor financiamiento bancario da como resultado una mayor penetración del crédito en el sector construcción.
La distribución regional de los préstamos hipotecarios refleja las preferencias de ubicación de los consumidores, que a su vez son reflejo de la dinámica geográfica del mercado laboral. En una comparación estatal, se observa que sólo 6 entidades de las 32 que hay en el país concentran poco más del 50% del número y monto de financiamiento del 2010 al 2018.
Particularmente, en este último año, dos estados del Bajío, a saber, Querétaro y Guanajuato, ganan posiciones en dichas preferencias. Dentro de estas entidades, las preferencias de las familias se centran en los municipios de las zonas metropolitanas, con excepción de Guanajuato que presenta una distribución menos concentrada. Durante 2018, los seis municipios del país que más hipotecas para adquisición captaron son todos urbanos y caracterizados por una alta actividad económica. Cinco de las seis son capitales estatales, nuevamente con la excepción de León que no es la capital de Guanajuato.
Centro del país ubicación preferida por las familias para adquirir vivienda.
La Ciudad de México y Nuevo León acumulan más del 60% del total del portafolio hipotecario bancario. Lo anterior se debe, además del mayor número de préstamos, a que son las entidades con las viviendas de mayor valor y por lo tanto la hipoteca promedio más alta. Aunque una diferencia relevante entre ambos estados es que la Ciudad de México prácticamente no tiene oferta de vivienda de interés social, enfocándose en media y residencial; mientras que Nuevo León tiene su oferta más diversificada, donde el segmento de interés social aún es un mercado relevante.
La Ciudad de México y Nuevo León acumulan más del 60% del total del portafolio hipotecario bancario.
En términos de la morosidad, ninguno de los estados del país tiene un índice mayor al 4%. Morelos tiene la mayor proporción de cartera vencida, pero con sólo 3.8%; en tanto que Nayarit es el más bajo con únicamente 1%. Del 2010 a la fecha, el nivel más alto de deterioro de la cartera fue precisamente en el 1T10 en Durango con un nivel del 7.3%; pero actualmente es de 2.3%.