Mercado de edificaciones se recuperará gradualmente en 2018 y 2019

“Hay varios factores que nos impulsan a pensar en esto. En primer lugar, consideramos que la relación del crédito con la garantía (LTV) continúa siendo bajo para todos los rangos de precios de la vivienda. En segundo lugar, porque hay un acervo acumulado de ahorro en cuentas AFC que pueden seguir financiando la compra de vivienda. Y, en tercer lugar, porque la cartera hipotecaria, que hoy representa el 6,4% del PIB, aún se ubica en un nivel bajo con respecto a nuestra historia y comparado con otros países de similar grado de desarrollo”, afirmó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research y autor de estudio.

De acuerdo con el estudio realizado con la entidad, el crédito promedio para la compra de vivienda en Colombia es de 96 millones de pesos. Además, se ubica en promedio en  670 millones en el caso de los créditos a los constructores.

Así mismo, de acuerdo con Hernández, otro factor que impulsará la compra de vivienda es el comportamiento registrado por los precios de la vivienda en los últimos meses. “El crecimiento de los precios es inferior al observado unos años atrás. En valores nominales, las variaciones se han estabilizado y, en términos reales, gracias a la caída de la inflación, se están recuperando. Además, los colombianos compraron viviendas de menor valor en 2016 y 2017, es decir ajustaron a la baja el precio medio de compra de sus viviendas. Esto obligará a que los constructores sigan ajustando sus decisiones de construcción a los nuevos rangos de precios, ahora más bajos, que se están demandando en la economía colombiana ”, añadió Hernández.

De este modo, de acuerdo con el informe, la reducción del precio medio de compra  seguirá impulsando la capacidad de compra de los colombianos, siempre y cuando la construcción se siga concentrando en viviendas de medio y bajo valor, como lo ha venido haciendo gradualmente.

“Desde 2016, gracias al incremento de los salarios (en parte por estar atados a la inflación pasada y al salario mínimo) y a la dinámica de los precios medios de compra, la capacidad de compra de los colombianos mejoró no sólo en el total del país, sino también en algunas ciudades con fuertes correcciones en sus precios medios de venta de vivienda”, comentó el economista.

Impacto de la política pública

De acuerdo con el informe de Situación Inmobiliaria de BBVA Research, los otros dos factores de impulso serán la caída de las tasas de interés (y de la inflación) y los subsidios públicos a la compra de vivienda. “Estos factores impulsarán la confianza de los consumidores, como ya parece empezar a verificarse en los datos más recientes, y aumentarán gradualmente la dinámica de las ventas de vivienda hasta valores inferiores a 320 millones de pesos”, afirmó Mauricio Hernández.

Según Hernández, el subsidio anunciado  tiene dos cualidades que le permiten ser más efectivo: asegura su estabilidad y existencia (con recursos presupuestados) hasta 2019, eliminando la incertidumbre que se tenía cada año sobre su renovación al siguiente año. En segundo lugar, amplió el precio de las viviendas desde 250 millones hasta 320 millones de pesos, aumentando a 73% el porcentaje de vivienda en oferta (antes representaba el 61% contemplando viviendas hasta 250 millones).

Los riesgos del sector permanecen acotados, aunque han sido afectados por la desaceleración económica

El sector edificador aumentó la acumulación de inventarios y los períodos de ventas porque en los primeros meses de vida del proyecto se vendieron menos unidades que en el promedio de años anteriores. “Aun así, gracias a la estructura de pre-ventas en el sector y a la solidez en el financiamiento de los proyectos, los riesgos continúan acotados y los resultados operacionales y financieros de las empresas siguen siendo aceptables”, menciona Hernández.

Mientras que en 2011 el periodo de pre-ventas demoraba en promedio 8,9 meses para las viviendas No VIS, el dato más reciente para el período de pre-ventas se ubica en cerca de 12,5 meses. “Las ciudades que más ampliaron los plazos en vivienda No VIS desde 2013 fueron Villavicencio (+80%), Barranquilla (+31%) y Bucaramanga (+27%)”, afirma el economista de BBVA

Por otra parte, para vender una vivienda actualmente se requieren en promedio en Bogotá 7,3 meses, en Cali 6,4 meses y en Medellín 7,0 meses. Y para arrendar se requieren 4,9 meses en Bogotá, 6,8 meses en Barranquilla, 3,2 meses en Cali y 3,8 meses en Medellín

 El mercado no residencial requiere más ajuste

• Si se ejecutaran los proyectos de oficinas que ahora están en marcha, el nivel de vacancia en Bogotá y en la región Caribe seguirá alto en los próximos años, exigiendo un mayor ajuste en la oferta. De hecho, en Latinoamérica, sólo Ciudad de Panamá tiene niveles de vacancia de oficinas más altos que el Caribe colombiano. Al contrario, en Cali y Medellín la vacancia se encuentra en niveles que se pueden considerar equilibrados
• Al contrario, el ajuste en la construcción de locales comerciales está dando frutos. La oferta disponible de locales se vendería en 16 meses si se mantuviera el ritmo de ventas promedio del año más reciente. Hace tres años se tardaba más de 40 meses en venderla.

Impacto económico del sector

Según el análisis hecho por BBVA Research, el sector de la construcción emplea a 3,1 millones de personas. Del total de empleados del sector, 43% se ocupan en la actividad constructora y 57% en actividades y servicios inmobiliarios. En el último año, el empleo en la construcción cayó 3,5% y el empleo en inmobiliarias creció 3,0%. En la ciudad que más cayó el empleo de la construcción fue Medellín. Al contrario, en Barranquilla fue en donde más se incrementaron los ocupados. El empleo inmobiliario creció principalmente en Villavicencio y en el Eje Cafetero.

“En los últimos  10 años se construyeron cerca de 1,4 millones de viviendas formales (licenciadas), distribuidas así: Bogotá: 374.000. Antioquia: 224.000. C/marca: 153.000. Valle: 111.000. Santander: 86.000. Eje Cafetero: 87.000 y Atlántico: 74.000. Sin embargo, este nivel aún no logra igualar la formación anual de hogares, la cual fue el doble de este nivel en el mismo período. De hecho, Colombia creará 280 mil hogares por año en esta década vs. 226 mil por año en los ochentas”, afirmó el economista y autor del informe. Mercado de arriendo

El informe además contempló un análisis del mercado de arrendamiento colombiano, que de acuerdo con BBVA Research, duplica la media de Latam, con lo cual en Colombia, hay casi cinco millones de hogares urbanos en arriendo mientras que en 2010, esa cifra era de  3,6 millones de hogares en las principales ciudades del país.

De la misma manera, la entidad calcula que el valor del mercado de arriendo en el país supera los 22 billones de pesos al año y cerca del 80% de este segmento está concentrado en los hogares con ingresos menores a ocho salarios mínimos mensuales. De este modo, un 28% de las personas que viven en arriendo tiene un salario superior a cuatro salarios mínimos.

Proyecciones

En conclusión, de acuerdo BBVA Research, se espera una recuperación gradual del sector de edificaciones, siendo 2017 el año de menor crecimiento de las edificaciones desde que cayeron los precios del petróleo.

“Para 2017, esperamos que el sector crezca un 0,7% y luego en 2018 y 2019, el crecimiento del sector se ubicará en 3,6% y 4,1%, respectivamente, basado fundamentalmente en viviendas de rangos bajos, medios y medio-altos”, puntualizó Hernández.