El mercado del alquiler en España repunta

Por comunidades, Baleares y Cataluña son las dos donde el precio del alquiler ha crecido con más intensidad desde que se llegara a mínimos entre 2013 y 2014. Las comunidades con menor revalorización han sido Castilla-La Mancha y Andalucía. Las regiones con mayor dinamismo económico y más expuestas al turismo son las que están experimentando mayores subidas. Una de las causas podría ser, en parte, la irrupción del alquiler vacacional en los grandes núcleos turísticos, más centrado en la demanda vacacional y por periodos de tiempo más cortos, lo que podría estar reduciendo la oferta de vivienda en alquiler tradicional, de largo plazo, y presionando al alza los precios.

En los últimos años se ha visto cómo el peso del alquiler en España ha ido creciendo, si bien partía de unos niveles bajos. Los datos del INE muestran que el porcentaje hogares que residen en régimen de alquiler ha aumentado del 9,6% en 2001, al 16,3% en 2016, mientras que los que lo hacen en vivienda en propiedad han descendido del 84,7% hasta el 77,1% en el mismo periodo. Y pese al crecimiento del alquiler de los últimos 15 años, España es uno de los países de la Unión Europea con una tasa de propiedad más elevada. Según los datos de Eurostat, mientras que en España el peso de la propiedad en 2015 estaba en torno al 78%, en países como Alemania, Dinamarca o Reino Unido, el peso era inferior al 65%.

Ante esta tendencia creciente del alquiler en España, la pregunta que surge es: ¿continuará convergiendo España hacia la media de la Unión Europea o, por el contrario, la recuperación del sector inmobiliario hará que el peso de la propiedad vuelva a incrementarse?

Existen una serie de factores estructurales que afectan a las características socioeconómicas y culturales del propio individuo: nivel de renta, edad, situación familiar, nivel de estudios o estado civil. Otros son factores más coyunturales, que no dependen tanto de las personas, y están determinados por las condiciones económicas y políticas del momento (renta de los alquileres, costes de financiación, precio de la vivienda y sus expectativas o el tratamiento fiscal y legal existente en cada periodo de tiempo).

Por tanto, para prever cómo evolucionará el alquiler en España en los próximos años sería necesario saber cómo van a hacerlo todos aquellos elementos que influyen, lo que es especialmente complicado en el caso de los factores más estructurales. Por ejemplo, es difícil saber cómo va a variar la estructura familiar, o cómo puede evolucionar la tradicional “cultura de la compra” de las familias españolas, elementos que son relevantes a la hora de decidir si comprar o alquilar.

¿Comprar o alquilar? Un modelo de decisión basado en elementos coyunturales

El análisis de las variables más coyunturales y relacionadas con el ciclo económico, tales como los costes de financiación o los precios del alquiler y la vivienda, pueden mostrar cómo afectan aquellas a las decisiones de los demandantes de vivienda en cada momento.

Los precios del alquiler y de la vivienda

Comparar el precio de la vivienda y el de la renta del alquiler es uno de los primeros elementos a considerar a la hora de decidir entre comprar o alquilar. Una cuota de alquiler baja en relación al precio de venta del inmueble es un claro incentivo al alquiler, mientras que, en la medida que la cuota de alquiler represente una mayor parte del precio de venta, la compra se irá configurando como una opción económicamente más interesante.

La corrección de precios que experimentó el sector inmobiliario y los bajos costes de financiación han abaratado sensiblemente las cuotas hipotecarias en relación al alquiler. Los pagos por alquiler han pasado de ser un 5,5% del precio del inmueble en marzo de 2008 a ser un 6,2% en marzo de 2017. Mientras que las cuotas hipotecarias para el mismo inmueble representaban un 4,5% en marzo de 2017.

Esta corrección de precios en los inmuebles está haciendo que la compra haya ganado atractivo para la demanda y que, en la medida en que vayan mejorando moderadamente y los costes de financiación sigan reducidos, este atractivo de la compra frente al alquiler se puede prolongar por un tiempo.

Los costes de financiación

La mayor parte de las familias que quieren acceder a una vivienda lo hacen a través del crédito hipotecario, por lo que la accesibilidad al crédito se perfila como otra variable clave a la hora de tomar una decisión entre la compra o alquiler. Tipos de interés hipotecarios elevados implican unas mayores cuotas de la hipoteca y, por tanto, un desincentivo a la propiedad, mientras que tipos bajos abaratan las cuotas hipotecarias y estimulan la compra de vivienda. Además, esta compra suele requerir un cierto volumen de ahorro a las familias con el que afrontar la entrada exigida por la entidad financiera y el pago de impuestos asociados a la adquisición. En algunos casos la incapacidad de alcanzar este ahorro impide a las familias acceder a una vivienda en propiedad.

En este sentido, los costes de financiación hipotecaria se encuentran en niveles mínimos históricos, habiendo alcanzado el 2,18% en julio de 2017, según los últimos datos del Banco de España

Expectativas de precios de los inmuebles

En general, dada la mayor volatilidad de los precios de las viviendas que la de los alquileres, se podría decir que la expectativa de plusvalías/minusvalías en los inmuebles es uno de los factores más determinante a la hora de realizar o no una inversión en estos activos. Esto es, si las expectativas en los precios son positivas habrá un incentivo a la compra, mientras que si se esperan minusvalías, habrá un mayor incentivo al alquiler.

En este momento, y según se desprende de encuestas y estadísticas realizadas por el Banco de España y Ministerio de Fomento, las perspectivas sobre la evolución futura del sector son positivas.

Medidas Fiscales

Los estados suelen intervenir en su mercado de la vivienda bien a través de política directa de gasto público, o bien mediante políticas indirectas procedentes del tratamiento fiscal que se realiza de la vivienda habitual en el sistema impositivo.

En España, desde los años 70, el volumen de gasto fiscal dedicado a potenciar la adquisición de la vivienda ha sido muy importante, incentivando la compra sobre el alquiler. Sin embargo, en el año 2013 esto cambió, quitando todas las deducciones que había por compra e incrementando impuestos indirectos. Desde entonces la política de vivienda en España ha ido más orientada a estimular el alquiler en detrimento de la compra.

Además de las políticas directas e indirectas, el estado puede intervenir con medidas adicionales orientadas a estimular uno u otro régimen de tenencia. Por ejemplo, en España en los inicios de la crisis se aprobó una serie de leyes encaminadas a continuar con el impulso tomado por el alquiler y reducir sus riesgos, tales como la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, o la creación de las Socimis con la Ley 11/2009 y la posterior ley 16/2012.

En resumen, saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda es una decisión compleja, puesto que depende de múltiples factores que incluyen desde las preferencias de cada individuo hasta la posibilidad de conseguir un préstamo. Lo que sí infiere del análisis de los factores que son más coyunturales es que desde el punto de vista del ciclo económico éste podría ser un buen momento para comprar una vivienda.