La capacidad financiera de las familias, supera los precios de la vivienda media en Andalucía

Esta tendencia se percibe también en Andalucía, donde la mejora de la economía, al igual que en otras comunidades, se ha trasladado al sector inmobiliario. En este sentido, en los nueve primeros meses de 2015 se vendieron en la Comunidad cerca de 53.000 viviendas, un 13,1% más que en el mismo periodo de 2014 y dos puntos por encima de la media nacional, de acuerdo con los datos de los Notarios. Este aumento de la demanda de vivienda se ha producido en todas las provincias andaluzas. Entre las más activas destacan Málaga (18.740 viviendas vendidas), Sevilla (8.324) y Cádiz (5.356).

En este contexto, caracterizado además por tipos de interés en su nivel más bajo, las entidades financieras están concediendo un mayor número de créditos hipotecarios. Así, en Andalucía, en los diez primeros meses de 2015, se firmaron unas 19.000 hipotecas, un 32,7% más que el año anterior.

Al solicitar un préstamo hipotecario, las familias deben tener en cuenta diversas variables, siendo las más importantes su solvencia económica y, en razón de ésta y del porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda, el importe del crédito.

Para tomar la mejor decisión, acorde a sus necesidades, el Servicio de Estudios del área Real Estate de BBVA, ha desarrollado un nuevo ratio de accesibilidad, que ha bautizado como Indicador de Accesibilidad-Riesgo.Este nuevo indicador utiliza un enfoque sensiblemente diferente a las tradicionales medidas de accesibilidad a la vivienda y con el que se pretende observar la relación existente entre la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de las viviendas.

Dicho baremo, permite a las familias, conocer en términos objetivos, el riesgo que asumen al formalizar un crédito hipotecario. En general, se considera que una familia habrá alcanzado su límite de inversión inmobiliaria si destina la tercera parte de sus ingresos al pago de sus cuotas hipotecarias.

Así, para calcular el importe teórico de la capacidad de financiación se tiene en cuenta los ingresos familiares, el tipo de interés y el periodo de maduración del préstamo. Si dicho importe teórico supera al precio de mercado de la vivienda, las familias no tendrán una sobreexposición al riesgo inmobiliario y se estima que podrán afrontar la deuda aun en posibles condiciones adversas. Por contra, si la capacidad financiera es inferior al precio de la vivienda, estarán concentrando demasiado riesgo en activos inmobiliarios, siendo más susceptibles de no poder hacer frente a los pagos de la hipoteca.

En la actualidad, la relación directa entre el ingreso de las familias, su capacidad financiera y el precio de la vivienda ha mejorado notablemente. El Indicador de Accesibilidad-Riesgo desvela que en la comunidad andaluza siete de las ocho provincias superaron la barrera de accesibilidad, situada en los 100 puntos en el segundo trimestre de 2015. Entre éstas destacaron, Huelva, con un 152,6%, Jaén (148,4%) y Almería (con 143,6%), seguidas de Granada, Córdoba, Málaga y Sevilla, respectivamente.