Guía práctica de inversiones alternativas

La microinversión inmobiliaria: garajes y trasteros

Una alternativa a la inversión en viviendas, locales o naves suele ser lo que denominamos microinversión inmobiliaria, la que se materializa en elementos inmobiliarios de tamaño reducido, como los garajes y trasteros. Se busca hacer negocio con las necesidades de los residentes en la zona, o de aquellos que trabajan en la misma, habilitándoles espacio.

La rentabilidad de estos se deriva tanto de las posibles rentas de un arrendamiento como de las eventuales ganancias patrimoniales si en un futuro acaban siendo vendidos. En general, muchos de los que hoy se centran en esta opción son los mismos que antes lo hacían en la inversión inmobiliaria residencial. Ahora bien, ¿cuáles son sus ventajas y qué debemos vigilar con cuidado?

Suelen ser operaciones de pequeño importe, al menos si hablamos comparativamente con la inversión en viviendas o locales. Conviene valorar adecuadamente la inversión realizada y la expectativa de retorno.

Pero atención, en zonas especialmente céntricas su precio puede dispararse sustancialmente. Recordemos, de todos modos, que cuanto más alejados del centro urbano, cuanta mayor sea la oferta de esos elementos, más problemática será su rentabilización.

Generalmente suelen ser operaciones que se abordan bien con fondos propios, bien con préstamos personales. Ahora bien, esta facilidad puede hacer que incurramos en problemas, al no contar en el acto de la firma con alguien -el banco- tan interesado como nosotros en tener claro lo que se compra.

¿A qué nos referimos? Es posible que si la operación se tramita ante Notario, este nos advierta de que se trata de un elemento vinculado a otro, una vivienda, y que no puede transmitirse por separado, pero igual para entonces nos encontramos con que ya hemos dejado una señal y es complicado recuperarla. Pero ésta no suele ser la única pega.

Algunos se encuentran con normas de comunidad que impiden o restringen determinados usos, o bien normas administrativas para plazas de parking que impiden su arrendamiento a terceros o condicionan su uso a residentes en la zona, etc.

Por todo ello es fundamental un examen detenido de la documentación registral del inmueble, e incluso en ocasiones recurrir a los estatutos de la comunidad o a una consulta al Ayuntamiento. Resulta obligado, como en toda inversión por otra parte, analizar los costes de mantenimiento de estos inmuebles. Hablamos de impuestos municipales, estatales, gastos de comunidad ordinarios, posibles derramas, así como del tratamiento fiscal esperado en caso de desinversión.

La inversión en arte y antigüedades

Si hablamos de antigüedades, conviene separar las antigüedades propiamente dichas, de más de 100 años, de los bienes de almoneda, de más de 40. En todo caso, y con independencia de las modas, lo cierto es que lo que influye en su precio son, de un modo decisivo, la mencionada antigüedad, la escasez de las piezas y su estado de conservación.

Habida cuenta de la dificultad de predecir cuándo entraremos en rentabilidad en una inversión de estas características, es mejor que además del interés financiero tengamos un interés intrínseco en dichos bienes.

Un conocimiento previo de este mundo es necesario, y no esta de más el asesoramiento experto y la huida de canales atípicos.  Conviene ademas recordar que existe una legislación del patrimonio nacional que condiciona la transmisión de bienes protegidos, y que puede condicionar, y mucho, la rentabilidad al adquirir una antigüedad.

Gran parte de las afirmaciones anteriores son aplicables al mundo del arte, con la dificultad añadida de que el arte contemporáneo se rige directamente por las tendencias, las modas, y en muchos casos, corrientes especulativas más poderosas que las que agitan el sector bursátil. Debemos considerar que este tipo de inversión suele requerir espacio, lo que ya es un coste, además de gastos derivados del mantenimiento de las obras o los seguros correspondientes.

Una alternativa un tanto desconocida es la inversión en obra gráfica. Frente al carácter único del lienzo, la acuarela, al que estamos acostumbrados en la obra gráfica, el artista crea una plancha, una matriz, que luego es transferida al papel de distintas maneras: litografía, aguafuerte, etc. Generalmente esas planchas son luego destruidas, y el artista pone en circulación esa serie limitada de obras. Se trata quizás de una de las opciones más económicas para iniciarse en el mundo del arte, aunque hay que andarse con ojo con los precios y con la autenticidad de la obra.

Las fincas rústicas

Tras la caída de lo urbano o urbanizable, algunos fijan su mirada en las llamadas fincas rústicas, o como se denominan hoy, suelo no urbanizable. Si prescindimos de aquellos supuestos en los que hay una edificación que se pueda utilizar como vivienda, cabe preguntarse cuál es el interés financiero por la operación. Pues depende, las posibilidades son múltiples.

Lo más evidente suele ser su explotación agraria (secano o de regadío) o bien ganadera, pero no hay que desdeñar la posible explotación forestal. En otros casos, hay quien las emplea para impulsar actividades cinegéticas (cotos de caza) o turísticas (actividades lúdicas, campamentos, etc).

Conviene aclarar que la actividad que podamos desarrollar debe contar con el visto bueno de la Administración Publica, en función de sus correspondientes planeamientos (municipales, autonómicos, sectoriales), así como cumplir con las posibles limitaciones legal derivadas de normativa que regula las costas o las cuencas hidrográficas. Recordemos además que determinadas explotaciones agrarias o ganaderas requieren, por normativa comunitaria, encontrarse en posesión de determinados cupos.

Respecto al coste de estas inversiones, resulta muy diverso, variando de cifras muy asumibles a otras multimillonarias. Es muy raro que se financie con hipotecas directas sobre el propio terreno, y mucho más frecuente recurrir a financiación con garantías personales o reales ajenas al propio activo.

Uno de las principales dificultades suele estar relacionada con la seguridad jurídica, y es que muchos terrenos no urbanos no constan en el registro de la propiedad, o bien constan mal (generalmente con menor cabida de la real). Es recomendable contar con una notaria de confianza que nos ayude en los procesos de inmatriculación de terrenos, en la reconstrucción del tracto registral, etc. Por otro lado, hay un principio de nuestro ordenamiento en relación con estos terrenos, y es que se trata de tender a su concentración para evitar la inviabilidad del minifundismo agrario. Esto explica figuras como el retracto de colindantes o la concentración parcelaria.

Otras posibilidades de inversión y alguna otra que no lo es

Evidentemente, existen otras posibilidades distintas a las que hemos tratado. Y también muchas que se ofrecen como tales y no lo son realmente. A continuación, hablaremos de algunas de ellas de un modo más reducido.

Para empezar habrá quien eche en falta que no hayamos hablado de los metales y piedras preciosas, especialmente del oro. Otros echarán de menos una referencia a las energías renovables, especialmente a la fotosolar o similares. Lo cierto es que tras su auge están de retiradas, en parte debido al cambiante marco normativo que regula los precios de dicha energía, y en parte al cierre de la financiación para dichas operaciones, que difícilmente obtenían una rentabilidad aceptable si no era a través del apalancamiento, de la financiación.

Una opción más desconocida para el gran público es la del domainer, aquel que se dedica al mundo de los dominios de internet, las direcciones de internet.

Se encargan de registrarlos, comprarlos o venderlos, y algunos hasta de de desarrollarlos antes de darles el pase. Exige un buen olfato respecto a las tendencias, y mucho cuidado, pues no suelen ser raros los encontronazos con propietarios de marcas que suelen acabar ante los tribunales, si bien lo más frecuente es que todo acabe ante la propia OMPI. Para acabar, mencionar una actividad que no debería considerarse como inversión, como es la multipropiedad, time-sharing o aprovechamiento de un inmueble por turnos.