Guía para comprar inmuebles residenciales o viviendas

¿Es el momento de comprar?

A nivel general, cualquier indicador de precio de vivienda, de solares, naves industriales o terrenos rústicos muestra una tendencia de corrección y caída de precios. Por tanto, la tendencia general del precio de los inmuebles es a la baja, pero esta tendencia general no implica que el mercado sea completamente homogéneo y que no existan verdaderas oportunidades dentro del mercado inmobiliario.

Por lo tanto, para afrontar la compra de cualquier bien, sería recomendable partir de los siguientes supuestos:

• El mercado inmobiliario no es homogéneo. Por lo que cada caso particular de un inmueble tendrá un precio, características y prestaciones propias. El análisis de cada inmueble de manera independiente nos podrá indicar si es una compra acertada o no. Este análisis se puede realizar mediante técnicas comparativas con los inmuebles de la zona. Si en un edificio, dos vendedores tienen dos inmuebles, uno un 40% más barato que el otro, el precio barato puede ser una buena compra.
• El precio adecuado a pagar por un inmueble es aquel que se puede asumir sin problemas en relación con nuestras necesidades. Imagine que necesita comprar una casa, disponiendo de 100.000 euros y puede pagar fácilmente una hipoteca de 100.000 euros. Si paga por su casa 200.000 euros y va a vivir en ella durante los próximos 50 años, las fluctuaciones o bajadas del precio de la vivienda no tienen por qué preocuparle.
• Una compra a largo plazo puede tener años en los que la rentabilidad de la compra sea positiva o negativa respecto otras opciones como son el alquiler, leasing u otras fórmulas de uso del inmueble sin obtener la propiedad. Con lo cual, cualquier tipo de análisis de rentabilidad económica del alquiler frente a la compra estará condicionado por el momento actual y no será proyectable en el tiempo más allá de dos o tres años. En el caso de operaciones de financiación a largo plazo, estas comparativas no tienen ningún sentido.

El análisis económico y financiero previo a la compra inmobiliaria

Los inmuebles tienen un precio elevado y son una de las compras más importantes que se llevan a cabo a lo largo de una vida. Estas compras, tienen mayor importancia aún si cabe, si necesita disponer de financiación ajena. En estos casos, debería evaluar previamente los siguientes factores:

• Capacidad de negociación en precio. Los mercados inmobiliarios bajistas, hacen que el poder de negociación en el precio y las condiciones finales que se pacten se encuentren de lado del comprador. A día de hoy, rebajar el precio a un inmueble y presentar una oferta coherente es tan sencillo como recurrir a un tasador independiente que valore previamente la finca a adquirir.
• Su capacidad de pago actual y futura, planteando diversos escenarios tanto positivos como negativos. Gran parte de los problemas que tienen actualmente los hipotecados se encuentran en la nula evaluación que hicieron de escenarios negativos para su economía. Perder el trabajo, cambiar de coche o afrontar un gasto imprevisto puede llegar a romper los esquemas de la planificación financiera doméstica.
• Posibilidades de financiación. Evaluar su capacidad de pago, genera una horquilla de financiaciones ajenas posibles, bien sea mediante un crédito hipotecario, bien sea mediante un préstamo personal. Una vez determinada la financiación máxima que podría asumir con normalidad en un escenario pesimista, habrá llegado el momento de ponerse con la búsqueda del inmueble.

Una vez haya decidido qué inmueble va a adquirir, qué importe máximo de financiación puede permitirse y de qué cantidad de dinero dispone en efectivo, la composición y tipo de cada inmueble genera que cada operación de compraventa tenga una casuística propia y unos factores a tener en cuenta.

Cómo comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano

La vivienda de obra nueva o vivienda sobre plano es la que se compra directamente a la empresa promotora o inmobiliaria que lleva a cabo la promoción y construcción del inmueble. En estos casos, estaría comprando un bien futuro, que no existe realmente y que está en vías de ejecución. El régimen de pagos que se suele establecer es uno más estricto que si se tratara de la compra de una vivienda que ya haya sido habitada, debido al establecimiento de una serie de pagos parciales antes de la entrega total de la vivienda que podrían llegar a alcanzar el 30% del coste total de la vivienda.

Dado que esos pagos tendrían la consideración de anticipo para la compra de vivienda, el comprador debería exigir un aval a la empresa promotora que garantice todos los pagos a cuenta que se realizan para una vivienda que se encuentra en construcción. En los casos de compra sobre plano, sería recomendable comprobar los siguientes puntos:

• Documentación de la promoción en curso, comprobando que la obra tiene la licencia municipal de obras en vigor, proyecto visado y supervisado por el colegio de arquitectos y dirección técnica colegiada de la obra por aparejador o profesional cualificado equivalente.
• Capacidad técnica, material y solvente de la empresa que ejecuta la promoción, sobre todo en los casos en los que el plazo de entrega sea lejano. Si no confiara en la empresa, por riesgo de concurso de acreedores o dificultades económicas, quizás sería mejor buscar otro inmueble.
• Características del contrato de compraventa o del contrato de arras, detalle de calidades de la vivienda a comprar, metros cuadrados útiles y mecanismos de valoración de las diferencias, así como plazos de entrega y posibles penalizaciones por los retrasos que incurra el promotor o el comprador en formalizar la entrega.
• Una vez finalizada la vivienda, es muy importante contar con la licencia de primera ocupación para poder contratar todos los suministros y asegurarse de que la vivienda que adquirimos se encuentra al corriente de pagos de comunidad de propietarios si ya se ha constituido y de impuestos municipales, así como el impuesto de bienes inmuebles.

La principal ventaja de la compra directa al promotor se encuentra en la hipotética subrogación hipotecaria que podría realizar, abaratando sustancialmente los gastos de financiación ajena. Tenga presente que en estos casos, no va a liquidar impuesto de actos jurídicos documentados y tampoco va a pagar ninguna tasación.

Cómo comprar una vivienda que ya ha sido habitada

La compraventa de vivienda de segunda mano es la otra opción posible a la hora de decantarse por un inmueble. En estos casos, las calidades, distribuciones y características físicas del inmueble están perfectamente definidas y se pueden comprobar con una mera visita a la finca que le interese.

Esta opción es la más adecuada cuando no dispone del tiempo suficiente para esperar a que se lleve a cabo una construcción de vivienda o está buscando un inmueble en una zona particular que no tiene promociones de obra nueva. En el caso de viviendas de segunda mano, los requisitos fundamentales que debería comprobar son los siguientes:

• Inexistencia de cargas y embargos sobre el inmueble. Este extremo se comprueba solicitando una nota simple al registro de la propiedad en el que la vivienda esté inscrita.
• Formalización de un contrato de compraventa, dentro de alguno de sus formatos. Si cuents con una agencia inmobiliaria que haya mediado en la operación, lo más lógico es que ellos le asesoren en todo el proceso. En caso contrario, sería recomendable recurrir a un abogado o asesor para que redacte el documento.
• Situación de pagos afectos al inmueble. Fundamentalmente el Impuesto sobre bienes inmuebles y las cuotas a la comunidad de propietarios. En ambos casos, si existen deudas sobre estos conceptos, el pago recae sobre el propio inmueble, con lo que se le podrían repercutir, en un futuro, las deudas atrasadas.
• Acuerdo de plazos de escritura de compraventa, formas de pago, qué elementos que están en la vivienda permanecen y cuáles no.