Fondos de inversión inmobiliaria ¿qué es esto?
Un fondo de inversión inmobiliaria (FII) es un fondo de inversión que invierte principalmente en activos inmobiliarios destinados al alquiler. Por contra de la corriente generalizada de pensamiento, su actividad principal no es la compraventa de inmuebles y este mismo punto es el que hace que estos fondos de inversión tengan un alto grado de liquidez de manera independiente a su rentabilidad.
Llevamos varios meses que saltan a titulares suspensiones de reembolso de fondos de inversión inmobiliaria. Este tipo de fondos presentan unas características propias y diferenciadoras a los fondos de inversión habituales que no todo el mundo conoce a la hora de decantarse por este vehículo de inversión.
El dinero que gana el fondo se obtiene por el arrendamiento de los inmuebles del que es titular, con lo cual, una fuerte desinversión o solicitud de reembolso de participaciones genera unos plazos importantes de tiempo para llevar a cabo la compra venta de los inmuebles que el fondo tenga en su titularidad.
En este punto, no se puede pasar por alto que también se tienen unos inquilinos con unos contratos de arrendamiento y en la venta, el contrato de alquiler tiene que ser respetado. Este punto frena más aún la velocidad de transacción, de manera independiente incluso a la capacidad del mercado para absorber la oferta de inmuebles en venta.
La valoración de los fondos de inversión inmobiliaria no se realiza mediante la composición de cualquier índice o acción. El fondo de inversión inmobiliaria se valora mediante valores de tasación, que si están vacíos es a valor de mercado en venta, y si están alquilados, el menor de dos valores que se obtenga entre el anterior o el valor de la capitalización de las rentas de alquiler.
Las valoraciones que se llevan a cabo, en un mercado como el actual, pueden provocar fuertes oscilaciones en los valores de cotización de las participaciones de estos fondos inmobiliarios. Por otra parte, las condiciones de rescate y liquidez suelen ser bastante estrictas. Se abren sólo una o dos ventanas anuales para poder llevar a cabo rescates de las participaciones y las valoraciones de las participaciones se ajustan bien mensualmente, bien trimestralmente.
Con estas directrices, este producto de inversión está recomendado para inversiones a largo plazo, no para inversiones especulativas a corto-medio plazo. Tengo la constancia que mucha gente que ha adquirido participaciones en estos fondos, bien no sabía exactamente donde se metía, bien no han recibido un asesoramiento adecuado sobre el producto que estaban contratando.
La situación actual provoca que se suspendan reembolsos masivos de los fondos de inversión inmobiliaria que se vean sacudidos por un aluvión de desinversión ¿Significa que he perdido mi dinero? No, sólo que tengo que esperar a la liquidación ordenada del fondo si supera unos determinados niveles de desinversión.