Fincas rústicas: qué posibilidades ofrecen
En general, podemos decir que son urbanas la fincas situadas en una población y rústicas las situadas en el campo. Pero hay matices relacionados con el destino del inmueble o el criterio de construcción, que dibujan una amplísima variedad de tipologías: suelos para la explotación agrícola, fincas ganaderas, inmuebles destinados a la hostelería o restauración (hoteles rurales), olivares, viñedos o encinas, molinos o masías con encanto…
Las fincas rústicas son, dentro del sector inmobiliario, uno de los activos más interesantes tanto para su explotación económica como por su posible uso residencial (primera o segunda residencia), en algunos casos. Aunque resulta difícil generalizar en este ámbito porque existe una gran diversidad, la disminución de los precios de las fincas rústicas durante los peores momentos de la economía española fue notablemente inferior (-7%) a la sufrida en el valor de las viviendas urbanas (-31%), según un informe de Tecnitasa.
Precisamente esa amplia variedad de tipologías y características de las fincas rústicas hace que un posible comprador que busca este tipo de inmuebles deba analizar con detalle algunos elementos que pueden ser claves para valorar la propiedad, como son la ubicación (si se encuentra cerca de un municipio importante o lugar de interés turístico, o si hay en los alrededores infraestructuras relevantes); la facilidad del acceso hasta la finca o la disponibilidad de servicios como la electricidad y, sobre todo, el agua.
Este último elemento puede condicionar de manera importante las posibilidades de la finca y, consecuentemente, su valor. De acuerdo con la Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, el precio de la hectárea en terrenos de regadío más que triplica el de las tierras de secano.
¿Qué se puede hacer en una finca rústica?
Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es el uso que se le puede dar y lo que permite la normativa en cada caso, algo en lo que las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen mucho que decir. En cualquier caso, tal y como se explica en El Blog de Anida, la Ley del Suelo ofrece un marco general caracterizado por:
- Una finca rústica no puede adquirirse para realizar una promoción residencial, excepto si hay una recalificación del terreno.
- Sobre las construcciones ya existentes con anterioridad se puede realizar una rehabilitación para destinar su uso a vivienda habitual o a la explotación de un negocio de turismo rural.
- Se pueden levantar nuevas edificaciones si se demuestra que son necesarias para desarrollar, por ejemplo, la actividad agrícola (establos, almacenes…).
- Es posible instalar infraestructuras relacionadas con la energía (plantas eólicas, solares…) o con las comunicaciones (antenas de telefonía, etcétera).
No obstante, y dado que cada comunidad autónoma, región o municipio puede contar con normativa propia, es importante que el propietario o futuro propietario se informe previamente sobre las posibilidades que ofrece la finca rústica que desea adquirir.
Según el INE, en los primeros cuatro meses de 2017 el 15,5% de la compraventa de fincas en España correspondió a fincas rústicas y se constituyeron 5.663 hipotecas de este tipo de inmuebles. De las 28.410 transmisiones de fincas rústicas inscritas en el registro de la propiedad entre enero y abril de 2017, algo más de la tercera parte (10.840) correspondieron a herencias, otro tercio (10.268) a compraventas y el resto a donaciones, permutas y otros tipos de transmisiones. Las comunidades autónomas con más actividad en este ámbito fueron Castilla y León, Andalucía y Castilla La Mancha.