¿Existe un límite máximo, del 80% de la tasación, para comprar una vivienda?

Adelantamos al lector, si bien desarrollaremos posteriormente el tema, que no es cierto del todo. Una entidad financiera puede conceder hipotecas por encima del 80% de tasación sin incumplir ninguna regulación.

Lo que pasa que este límite se refiere al máximo de financiación permitido para “préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos“, según dicta el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

Veamos primero la praxis de los porcentajes de tasación máximos concedidos por la banca para, más adelante, acabar de analizar el tema del porcentaje máximo de tasación concedido para que una hipoteca pueda servir de garantía a la emisión de títulos hipotecarios (cédulas, bonos y participaciones). En este contexto, hay varios tipos de políticas crediticias, según las entidades:

• Las que conceden un máximo del 80% del menor valor entre la tasación y la compraventa.
• Las que conceden como límite el 80% de la tasación.
• Las que van a más del 80% del valor de tasación.

Para conceder más de un 80% de la tasación, la entidad financiera suele utilizar varios mecanismos; algunas financian porcentajes superiores exigiendo el aval de algún familiar con propiedades, otras exigen hipotecar una segunda vivienda por el exceso. Antes existía el seguro de tasación, que pagaba el cliente, para poder financiar por encima del 80%.

Los tiempos del 100% más gastos, al menos de momento, se han terminado. Existía incluso una entidad financiera extranjera que financiaba hasta el 120% de tasación, a precios más altos, evidentemente; pero esta práctica ha desaparecido totalmente del mercado hipotecario nacional. Aparte de la solvencia económica del solicitante de la hipoteca, se tiende a exigir capacidad de ahorro y posibles avalistas o hipotecantes no deudores.

En cuanto a la titulización de hipotecas, simplificando mucho, se trata de una forma de que la entidad financiera consiga liquidez mediante la emisión de títulos hipotecarios respaldados por sus hipotecas, que se compran y venden en un mercado secundario organizado.

La normativa hipotecaria, para asegurar la solvencia de las garantías hipotecarias que hay detrás de los títulos, establece una serie de condiciones para las hipotecas usadas para estos fines: “El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor.“. Pero este porcentaje se refiere a las hipotecas susceptibles de ser usadas en las titulizaciones, no a cualquier hipoteca.

A partir de ahora, si alguien le dice que por Ley solo se puede financiar el 80% de la tasación en viviendas, le podrá contestar con total seguridad que se confunde, que se puede financiar el 100% de tasación si la entidad financiera quiere, sin infringir ninguna normativa. Lo que pasa es que para poder emitir títulos hipotecarios necesita respaldarlos por garantías que no soporten cargas hipotecarias de más del 80% de tasación, que es algo bien distinto.