BBVA Research: la presión de la demanda impulsará el precio de la vivienda en 2024 y 2025 en España

La venta de viviendas se ha recuperado en los primeros cinco meses de 2024. Entre enero y mayo de 2024, las transacciones residenciales han mostrado una recuperación interanual del 6,1%. El progresivo descenso de los tipos de interés, la fortaleza del mercado de trabajo y la paulatina recuperación de las economías del entorno están favoreciendo el avance de las ventas. A ello se unen los flujos migratorios positivos, principales responsables del incremento poblacional en España, según explica BBVA Research en el último Observatorio Inmobiliario, de julio de 2024.

Después de un retroceso generalizado en 2023, la venta de viviendas en los cinco primeros meses de 2024 creció en casi todas las comunidades autónomas. Destacan los descensos en Canarias y Baleares. Aunque cada vez son menos, en algunas regiones todavía no se ha alcanzado el nivel de ventas de 2019. Es el caso de País Vasco y Baleares.

La venta de vivienda por segmentos (principal, secundaria y de extranjeros) muestra una elevada heterogeneidad: el peso de las operaciones de extranjeros se aproxima al 40% del total en Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana. Destaca, asimismo, el buen registro de las transacciones de segundas viviendas en las comunidades del norte peninsular (Galicia, Asturias, Cantabria y Aragón), donde el peso de estas compras se muestra creciente.

En paralelo, el ‘stock’ de crédito para la compra y rehabilitación de vivienda sigue reduciendo su peso en la economía, en buena parte por el aumento de las amortizaciones que están haciendo los hogares ante los tipos de interés relativamente elevados y los ahorros acumulados. “Se espera que con la bajada de tipos de interés se modere esta tendencia e incluso comience una paulatina recuperación”, apuntan los autores del estudio. De hecho, después de un año de contracción, el número de hipotecas volvió a recuperarse en los cinco primeros meses de 2024. Entre enero y mayo de 2024, las hipotecas acumularon un crecimiento interanual del 13,2%, superior al de las compraventas, lo que pone de manifiesto que los hogares comienzan a acudir más a la financiación ajena ante la caída de los tipos de interés.

Oferta residencial al alza

Los permisos para iniciar nuevas viviendas han comenzado el año al alza, con un aumento de los visados entre enero y mayo del 14,8% interanual. No obstante, aunque la tasa de crecimiento es importante, el nivel sigue siendo relativamente bajo. En promedio mensual, tan solo han iniciado unas 10.500 viviendas en los cinco primeros meses de 2024. La falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra y la incertidumbre regulatoria condicionan la puesta en marcha de nuevos proyectos. Por regiones, los visados muestran una mejora respecto a los niveles previos a la pandemia en todas las comunidades autónomas salvo en Madrid, Canarias, País Vasco y La Rioja, donde los visados acumulados entre enero y mayo de 2024 fueron inferiores a los del mismo periodo de 2019.

También el crédito para actividades de construcción e inmobiliarias sigue reduciéndose, aunque a tasas más moderadas. En el primer trimestre de 2024 cayó el 5,8% en tasa interanual, hasta suponer el 6,4% del PIB, muy por debajo de la cota del 40% superada en 2008. Así, España se ha convertido en uno de los países europeos con menor peso de esta cartera respecto al crédito total.

Tendencia al alza del precio de la vivienda

La falta de oferta residencial sigue tensionando el precio de la vivienda. Tras una subida del 3,9% en 2023, el precio subió el 4,3% en el primer trimestre de 20234 en tasa interanual. La tendencia es alcista en todas las comunidades autónomas, si bien tan solo supera el máximo del ciclo anterior en Baleares y Madrid. La mayoría de las regiones sigue lejos de los máximos alcanzados en torno a 2008. Aragón, Murcia y Castilla-La Mancha se encuentran todavía un 30% por debajo de esa cota.

Previsión de subidas de precio para 2024 y 2025

El servicio de estudios de BBVA prevé que la demanda de vivienda siga al alza en España, debido a diversos factores. En primer lugar, la recuperación cíclica de la economía puede favorecer la demanda de vivienda de extranjeros.

En segundo lugar, “la revisión del crecimiento del PIB en 2024 hasta el 2,5%, vendrá acompañado de creación de empleo y de una mayor renta en las familias. Por su parte en 2025, se espera que el crecimiento se modere hasta el 2,1%; en cualquier caso, un crecimiento en el que la economía seguirá creando empleo, positivo para mantener las ventas residenciales en niveles relativamente elevados”, apunta el observatorio.

En tercer lugar, la previsión de bajadas de tipos de interés, que ya se refleja en el euríbor, será un incentivo también para la demanda residencial.

Por último, la demanda embalsada es relativamente elevada en España, espoleada por la tardía edad de emancipación de los jóvenes en España.

Así, se espera que la venta de viviendas crezca en torno a un 5% en 2024, lo que se traduce en un volumen de 675.000 unidades, y en torno al 3% en 2025, hasta casi 700.000 viviendas.

Por el lado de la oferta, la iniciación de viviendas comenzará a crecer en 2024 y tomará impulso. Existen varios factores que propiciarán un incremento de la producción de viviendas en los próximos trimestres: el mayor crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública.

Sin embargo, el nivel de producción es relativamente bajo por la escasez de suelos finalistas, la reducida oferta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria y el bajo presupuesto público destinado a la producción de viviendas. Con todo, se espera que los visados crezcan en torno al 10% en 2024 y algo menos del 15% en 2025.

“El mejor comportamiento esperado de la demanda en un contexto de oferta de nueva vivienda reducida propiciará un mayor crecimiento de los precios en los próximos trimestres” señalan los economistas de BBVA Research. Las previsiones apuntan a un incremento de precios nominales del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025. En términos reales (descontando la inflación), la subida será del 0,7% y del 1,6%, respectivamente.