Consejos para contratar la mejor hipoteca (1): Situación real y jurídica del inmueble

Probablemente hipotecarse es la decisión financiera más importante de la vida. Un contrato que nos une con una casa y un banco por muchos años; pero es muy curioso ver que nos preocupamos más de comparar precios y prestaciones de los coches que compramos que de las hipotecas que contratamos.

En esta entrada vamos a intentar dar unos consejos prácticos que cualquier persona que se enfrente a la compleja negociación de un préstamo hipotecario debe conocer. Los carteles de algunas entidades financieras que nos anuncian a bombo y platillo que tienen la mejor hipoteca no son, precisamente, la mejor guía para analizar este tipo de financiación.

Todos los que estáis leyendo estas líneas o bien ya habéis pasado por el Via Crucis de contratar una hipoteca o lo experimentaréis en algún momento no suficientemente lejano. La mayoría de españoles queremos vivir en una casa de nuestra propiedad y muy pocos podemos hacerlo sin la ayuda del banco.

Segmentaremos en partes el proceso hipotecario y trataremos de dar las pautas a seguir en cada etapa:

- Situación real y jurídica de la vivienda a adquirir: Hay que conocer los fundamentos básicos de una escritura de adquisición de una vivienda y solicitar y saber leer una nota simple.

- Negociación del precio de compra-venta con los propietarios. Antes de nada debemos saber nuestra capacidad de endeudamiento, la cantidad máxima que nos puede conceder un banco según nuestro perfil económico, para después negociar a la baja el precio de la vivienda con los actuales propietarios.

- Pre-tasación de la vivienda: Si hay una tasación de hace no más de 2-3 años nos puede servir como referencia, aplicando los correctores necesarios; en caso de no tener este valor, sería muy interesante averiguar antes a cuanto se puede tasar el inmueble.

- Acudir a varias entidades financieras para negociar condiciones de la futura hipoteca. Una vez conocemos nuestra capacidad de endeudamiento, la tasación aproximada y el precio de compra-venta, es un buen momento para acudir a las entidades que hemos pre-seleccionado a negociar las condiciones del préstamo hipotecario.

- Tasación: Momento en que, una vez aprobada por el banco la hipoteca, se decide todo.

- Revisión de las condiciones de la hipoteca y demás productos vinculados varios días antes de la fecha de la firma ante notario. Nada de acudir a notaría sin tener en papel lo que se va a firmar y haberlo analizado tranquilamente.

- Firma ante notario: Gestionar nuestro estrés y comprobar que se firma lo acordado y no otra cosa; una vez firmado, no sirve de nada quejarse.

En base a estas fases, que no necesariamente ocurren en este orden y que puede entrelazarse, vamos a ampliar los conocimientos y situaciones necesarios para enfrentar con éxito el trámite hipotecarios:

Situación real y jurídica de la vivienda

El otro día en una firma una vendedora me dijo:

-Esta gente -en alusión a mis clientes compradores – son muy desconfiados, han venido 5 veces a ver la casa! –

No le dije nada, cortés que es uno, pero pensé, poco es, para hipotecarse por 200.000 € durante más de 30 años.

Este es uno de los problemas que existen en el mercado hipotecario, la poca importancia que le damos a una acto tan trascendental: comprar una vivienda. Valorar la idoneidad de una futura casa tiene dos vertientes, la real y la jurídico-registral; es decir, conocer el estado de conservación de la vivienda y la finca, por una parte, y saber si hay problemas jurídicos o cargas en el Registro de la Propiedad. por la otra.

Por tanto, en esta fase inicial, una vez elegida la vivienda que más nos gusta, es hora de contratar o pedir un favor a un amigo profesional del sector de la edificación (arquitecto, aparejador, tasador o maestro de obras, entre otros) que nos acompañe en la visita y analice con tranquilidad la calidad y mantenimiento de nuestro futuro hogar.

La otra vertiente a analizar, tan importante o más, es conocer con exactitud la situación urbanística, jurídica y registral de la finca; es el momento de acudir a un abogado, economista o profesional inmobiliario (mucho cuidado con los consejos de la inmobiliaria, que en demasiadas ocasiones no tienen la formación suficiente o les interesa más vender la vivienda que analizar adecuadamente estas variables) que analicen las escrituras y soliciten una nota simple actualizada.

Hay que saber si la vivienda está calificada como local (sería posible visitar una aparente vivienda pero sin cédula de habitabilidad para vivienda), si tiene uso turístico (a veces se venden por separado apartamentos como viviendas), si es urbana o rústica. Dependiendo del tipo de uso y calificación variará la tasación, el porcentaje que nos financie el banco y demás.

Otra de las cosas que se saben con analizando las escrituras es si está escriturado el total de metros cuadrados de el inmueble o hay cabida sin registrar, y en este caso si es una obra ilegal o es susceptible de ser inscrita mediante un expediente de mayor cabida.

También debemos conocer los propietarios actuales; por ejemplo, pasa muchas veces que la casa está a nombre de un matrimonio uno de los cuales ha fallecido y se ha realizado la aceptación de herencia, pero no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta que no se inscriba, no será posible adquirir el bien.

Relevante también es saber si hay cargas, sean servidumbres, censos, embargos o hipotecas privadas, entre otras. No invalidarán la operación, pero tendremos que pactar su cancelación previa y en algunos casos no es un trámite sencillo.

Una vez hayamos visitado la vivienda con un técnico experto en construcción, analizado las escrituras (siempre hay que exigir que se nos entregue una copia) y solicitada una nota simple actualizada, conociendo exactamente el estado real, urbanístico y jurídico-registral, estamos en disposición de sentarnos con los propietarios a negociar el precio de la vivienda. Casi siempre el propietario nos pide un poco más de lo que está dispuesto a aceptar para tener margen de negociación. En una próxima entrada seguiremos viendo la praxis del proceso hipotecarios fase a fase. Esperamos que esta información os sea de utilidad.

Imagen | doll damned, Flickr