Antonio Béjar: "A quien más beneficia el proyecto es a Madrid y a sus ciudadanos"

De apellido salmantino y origen sevillano, Antonio Béjar lleva ya 25 años alejado de la Giralda, en cuyas proximidades creció. Tras estudiar derecho en su tierra, emprendió un periplo laboral de la mano de BBVA que le ha llevado a trabajar en nueve comunidades autónomas, si bien con Madrid como centro neurálgico familiar. Sevillano y sevillista, está casado y tiene tres hijos. Nacido muy a finales de los sesenta, conoce y admira Madrid lo suficiente como para aplaudir el carácter acogedor de la capital, un lugar en el que “se suavizan todas las pasiones que uno trae de su tierra".

Béjar lleva casi dos años al frente de Distrito Castellana Norte, la sociedad participada por BBVA y la constructora San José que quiere llevar a cabo la quinta prolongación de la historia de la Castellana. Desde 2012 formaba ya parte del consejo de esta compañía, por lo que el proyecto no era ni mucho menos desconocido para él. Califica esta responsabilidad de privilegio, pero también tiene por delante un gran reto. El de impulsar un proyecto que lleva 20 años parado. “Pero como la vida profesional son retos, y que te planteen un reto también es un privilegio, pues aquí estamos”.

P: Este proyecto data de la época de Argentaria, antes de que existiera BBVA como tal. ¿Cuál sería el itinerario resumido de este largo proceso?

R: Todo se inició con un concurso público. Las entidades ferroviarias decidieron que la mejor manera de poner en valor estos terrenos era venderlos para, con el resultado, modernizar la estación de Chamartín y las infraestructuras ferroviarias de Madrid. Además del consorcio formado por Argentaria y la constructora San José, también participó curiosamente otro formado por BBV y Metrovacesa.

Ganó el de Argentaria y San José, y todo lo que ha pasado durante estos 20 años, ha sido consecuencia de los avatares políticos, influidos desde el año 2007 por la enorme crisis inmobiliaria, que han impedido que se pudiera comenzar el desarrollo.

P: De los dos años que lleva el nuevo planteamiento en marcha, ¿qué es lo que más destacaría del trabajo que se ha llevado a cabo?

R: En estos dos años se ha vuelto a poner encima de la mesa de las administraciones un nuevo plan que resana todo los problemas jurídicos, judiciales, administrativos y económicos que arrastraban las versiones anteriores. Es de alguna manera un recomienzo de la operación. Además se produce en un contexto de mercado completamente distinto, empezando un ciclo positivo.

Este entorno favorece y permite que se puedan pronosticar un plan de negocio y un desarrollo, con un grado de probabilidad de éxito, mucho mayor del que se tenía a lo largo de los años de la crisis. Porque en los años de la crisis no había demasiada visibilidad sobre cuántas viviendas sobraban, si se podían vender, cuántas oficinas faltaban, etc. Hoy eso está bastante más claro. Ya la crisis se ha superado, la crisis inmobiliaria ha pasado en España y desde luego en Madrid. No hay producto sin vender, no hay oficinas vacías, y por tanto hay mucha más certidumbre.

Lo más relevante ha sido la posibilidad en estos dos años de poder reescribir la historia en un contexto que esta operación nunca había tenido antes, desde un punto de vista del mercado y de sus posibilidades.

P: Se habla de que habría aproximadamente cerca de 17.000 viviendas nuevas, cifra que ciertos sectores utilizan para criticar el plan. ¿Son argumentos sostenibles en contra del proyecto?

R: Yo invitaría a todo el mundo a que leyera detenidamente los informes de los principales agentes y emisores de datos de mercado en el mundo inmobiliario. Hoy en la Comunidad de Madrid hay aproximadamente unas 5.000 viviendas en oferta. No hay stock ni sobrantes pendientes de absorber, y se está construyendo menos de lo que la demanda pide.

Madrid, si no vuelve a construir viviendas nuevas, corre el riesgo de que la población creciente se traslade a otras zonas de la corona metropolitana. Es lo que ya ocurrió en los años 80, cuando hubo una etapa de negacionismo del desarrollo, cuando se considera que Madrid no tiene que crecer más y lo único que hay que hacer es rehabilitar el stock de vivienda. Lo que ocurre es que la ciudad sigue creciendo y la gente sigue viniendo a Madrid, eso es un hecho incuestionable.

P: Durante estos dos años han contado con el asesoramiento de múltiples expertos en diversos campos, ¿qué le dicen sobre el resultado final del plan?

R: Las opiniones de los expertos son muy claras y determinantes. Nos dejan muy tranquilos a la hora de pronosticar si el mercado de Madrid absorberá las viviendas que vamos a construir, en eso no tenemos ninguna duda. Esa tranquilidad es la que ha permitido también asegurar los recursos para esta operación.

P: Este proyecto nació para haberse ejecutado mucho antes y en la actualidad, la imagen que tienen de las ciudades aquellos que las urbanizan ha cambiado mucho.  ¿Qué características diferenciales aporta el plan al norte de Madrid?

R: Un modelo de ciudad moderno, sostenible y único como no existe en el resto de Madrid. Tener la oportunidad de planificarlo y construirlo con criterios de 2016, es una gran oportunidad. Todos hemos aprendido de las enseñanzas de la crisis, de la burbuja inmobiliaria y sabemos qué es lo que no hay que hacer. No hay que hacer ciudades aisladas, ciudades dormitorio ni grandes centros comerciales que perjudiquen al pequeño comercio.

Lo que hay que hacer es construir ciudad, como dicen los expertos, 24x7. Ciudad donde haya vida. Ese es el tipo de ciudad que el hecho de estar todavía hoy aquí, nos permite planificar.

P: Los vecinos son un elemento clave en todo este proceso de planificación, y los principales perjudicados de que este proyecto lleve tanto tiempo parado. ¿Qué sensaciones tiene después de todas las reuniones que ha tenido con ellos?

R: Los vecinos tienen sentimientos encontrados. Por un lado lógicamente tienen cierto escepticismo, porque llevan muchos años oyendo hablar de que por fin sus barrios y su entorno se van a desarrollar y a mejorar, y todavía no ha pasado. Pero por otro lado, también son optimistas. Todo el mundo prefiere vivir en un entorno nuevo, con prestaciones, equipamientos y servicios de primer nivel, en vez de tener terrenos abandonados con asentamientos ilegales, fábricas a medio derruir y con déficit de conectividad y movilidad.

La actitud de los vecinos es de entusiasmo. Escepticismo por el pasado, pero entusiasmo hacia el futuro.

P: Hablamos de vecinos en situaciones muy diversas, porque la mancha que cubre el proyecto es bastante variopinta. No son ni económicamente ni urbanísticamente iguales, por lo que habrá que satisfacer distintas sensibilidades.

R: Sí. Es una parte de la ciudad que aunque la gente piensa de una forma genérica que el norte es rico y el sur es pobre, no hay nada más que dar un paseo por la zona para ver que eso no es así. Distrito Castellana Norte se quiere integrar de forma armoniosa en un entorno en el que se encuentran estos terrenos. Tiene que generar, y así se hará, espacios y construir edificios que permitan vivir y compartir a todo el mundo que viva en el norte, tenga el perfil que tenga.

P: ¿Les preocupa el hecho de que sea un desarrollo a largo plazo?

R: Los vecinos querrían que todo estuviera terminado ya, y nosotros también. Pero un proyecto con tanto impacto en la ciudad, tiene lógicamente en primer lugar unos requerimientos administrativos y legales muy elevados. En segundo lugar, a todo el mundo le molestan las obras en la puerta de su casa. La gente que vive en la zona de Madrid Rio sufrió años de obras, pero a cambio ahora están encantados con el resultado y esa zona de Madrid ha cambiado radicalmente.

P: Surgen voces en contra de este y otros proyectos que tengan que ver con urbanismo o inversión, ¿qué es lo que genera tantas críticas?

R: Son las secuelas de la crisis. La crisis tuvo un componente inmobiliario importante, y una parte no pequeña de la sociedad asocia la crisis a los excesos del mercado inmobiliario. Esa parte de la sociedad tiene que ver que entre un extremo -que fue construir demasiado- y lo que tenemos hoy, que prácticamente no se construye ni hay obras en Madrid, hay que recuperar la normalidad. La construcción y el sector inmobiliario son sectores muy relevantes para el empleo en España, no hay que repetir los errores del pasado pero no hay que demonizar la actividad económica. Hay que superar los prejuicios ideológicos que se han generado como consecuencia de esas secuelas, que son entendibles, en determinados ámbitos. Hay que ser prudentes y hacer las cosas con lógica, pero condenar al sector inmobiliario al ostracismo y a la no existencia es un error.

P: Desde el punto de vista inversor, ¿qué posibilidades abre este proyecto?

R: Madrid es el mercado inmobiliario por excelencia en España. No solo por su tamaño, sino por su dinámica socioeconómica, es una ciudad que ha despegado del resto de España y que cada vez se parece más a grandes ciudades europeas. DCN es sin duda un potenciador de ese decoupling que se está produciendo con el resto de ciudades españolas.

Distrito Castellana Norte proporciona e invierte más de 940 millones en cinco grandes infraestructuras extraordinarias, para uso y disfrute de los madrileños, que de otra manera no se ejecutarían como consecuencia de las restricciones en el presupuesto. Esta es una gran noticia para Madrid, y un ejemplo perfecto de colaboración público-privada. Un agente privado proporciona y posiciona infraestructuras a favor de los ciudadanos, a la vez que genera una oportunidad de negocio.

Desde el punto de vista de los inversores, la aprobación de DCN podría ser un gran polo de atracción para la inversión internacional, como demostración de que la ciudad de Madrid apuesta por la inversión y por el desarrollo.

P: ¿Qué más se puede hacer, o qué les queda por hacer antes de que se llegue al deadline previsto?

R: El desarrollo del proyecto desde un punto de vista administrativo y material es difícil que pueda avanzar porque tiene etapas, y se pasa de una etapa a otra después de ciertas aprobaciones administrativas. Como en nuestro caso aún no las tenemos, resulta difícil pasar a la materialización y ejecución posteriores. No obstante estamos trabajando ya en las siguientes fases, aunque desde un punto de vista formal no podamos presentarlas.

P: ¿Cree que avanzar en el modelo de ciudad ayuda a la gente a entender qué es o cómo va a ser el proyecto?

R: Sí, totalmente. El camino administrativo es complejo y técnicamente árido, lo que hace que sea difícil para la gente comprender qué se van a encontrar ahí cuando esté todo terminado. Hemos empezado a comunicar cuál será la tipología de los edificios y cuál será el tamaño  para clarificar y despejar dudas e incógnitas. Hay algunas personas que creían que se iban a hacer algunas construcciones excéntricas y no es así. Todos los edificios se van a integrar en el entorno de manera natural y serán sustancialmente similares a los que ya existen en el Paseo de la Castellana. Avanzar en lo que vamos a hacer es muy bueno, y es un esfuerzo que vamos a continuar haciendo para que la gente que pueda tener dudas o prevenciones, poco a poco las vaya dejando de lado.

P: ¿Hay alguna similitud con el proyecto de Canalejas o con algún otro proyecto que haya ahora en Madrid?

R: Ninguna. Es difícil aprehender de qué va cada una de estas operaciones que sale cada día en la prensa, pero no tienen nada que ver. Canalejas son siete edificios juntos pero no tienen un impacto relevante para el conjunto de la ciudad, al igual que el edificio de la Plaza de España. DCN son 3 millones de metros cuadrados. En este caso la escala y el tamaño importan. Aunque se comparen, no tienen nada que ver.

P: Socialmente, ¿qué es lo que más destacaría del proyecto o de lo que más orgullosos se sienten dentro de la planificación que han hecho?

R: Comparado con lo que hay hoy supone un cambio radical y va a mejorar la conectividad y la movilidad con el resto de Madrid. Solo tienes que intentar ir ahora desde el barrio de Las Tablas a la acera de enfrente, verás cuánto tardas.

Si analizas las prolongaciones de la Castellana siempre ha ido primero la Castellana y después se han urbanizado los terrenos de izquierda y derecha. Esta es la primera vez que los terrenos de izquierda y derecha se han urbanizado antes que la Castellana. Y ese es el problema. En los años 80 se decidió que la ciudad no iba a crecer fuera de la M30, y ahora la única solución posible es este proyecto.

Distrito Castellana Norte genera soluciones de movilidad, de conectividad, de equipamientos, bibliotecas, colegios, centros sociales, zonas verdes, etc. Es decir, cuando sales de casa te cambia la vida. En lugar de tener un descampado delante, tienes una plaza con comercios, con bares, sin tener que desplazarte.

P: Para que la gente se pueda hacer una idea, más allá de los dibujos y de las maquetas, ¿a qué desarrollo reciente en cuanto a importancia y calado se pueda asemejar el proyecto de Distrito Castellana Norte?

R: Habría que irse a principios del siglo XX, a las anteriores ampliaciones de la Castellana. El Madrid antiguo está limitado por un lado por la Casa de Campo y el Palacio Real y al otro lado por el Retiro. Al sur estaban las huertas, por eso el desarrollo de Madrid siempre ha sido hacia el Norte. El último ensanche de Madrid es el que fue desde Nuevos Ministerios hasta Plaza Castilla, en los años 50. Ese creo que es el último ensanche relevante.

P: Como el estudiante que tiene el examen final, ¿tiene la sensación de trabajar a contrarreloj?

R: Nosotros estamos sujetos a plazos pero trabajamos con la tranquilidad de saber que el plan está bien hecho. Nuestras propuestas están bien armadas y bien montadas, y que sobre todo, a quien más beneficia el proyecto es a Madrid y a los ciudadanos. Nosotros no queremos que los madrileños se pierdan esto y por lo tanto evidentemente trabajamos con la mayor celeridad posible.